Нередко при попытке купить квартиру выясняется, что в ней имеются зарегистрированные граждане. Важно знать не только, прописан ли кто-нибудь на жилплощади, но и каковы их права.
1. Правовой статус зарегистрированного лица в жилой недвижимости
Покупатель, согласовывая условия сделки, в обязательном порядке проверяет юридическую чистоту недвижимости. В это время может быть обнаружено скрытое обременение. Именно так называют наличие зарегистрированных лиц.
Можно выделить несколько особенностей, которые определяют правовой статус граждан:
- Временная регистрация осуществляется по адресу пребывания. Такая прописка даёт право только пользоваться жилплощадью определённый период времени;
- Постоянная прописка. При наличии такой регистрации граждане вправе пользоваться недвижимостью на протяжении неограниченного срока. Иными словами, она влечёт постоянное право жить в квартире.
Если в ходе юридической проверки недвижимости обнаруживаются лица с временной пропиской, трудностей для сделок с квартирой не возникает. По истечении определённого периода временная регистрация теряет законную силу.
Ситуации, когда есть граждане с постоянной пропиской на жилплощади, оказываются более сложными. Сначала следует рассмотреть случаи, которые влекут возникновение постоянной регистрации:
- права членов семьи владельца, не обладающих собственной долей в недвижимости;
- проживание граждан, отказавшихся участвовать в приватизации в пользу иного человека;
- постоянное использование, право на которое возникло исходя из завещательного отказа;
- дети, родившиеся, когда право собственности уже было зарегистрировано.
Указанные выше граждане могут постоянно пользоваться недвижимостью. Такое право нельзя произвольно прекратить или ограничить.
Кроме того, собственники недвижимости вправе зарегистрировать на жилплощади любого гражданина, как на временной, так и на постоянной основе. Однако при желании можно оговорить условия проживания, а также ограничить пределы пользования. Важно понимать: прописка прямо не влечёт возникновение подобных прав.
2. Как быть с прописанными людьми при продаже квартиры
Когда в жилой недвижимости кто-либо зарегистрирован, покупатель может отказаться от приобретения недвижимости. Причиной этому является свобода отношений по договорам, зафиксированная в законе.
Покупатель может решить и иначе, однако, когда собственность будет оформлена, могут возникнуть сложности с зарегистрированными лицами.
В момент фактической передачи недвижимости чаще всего продавец обязан полностью освободить её, в том числе от каких-либо претензий со стороны третьих лиц. Получается, что необходимо снять всех с регистрационного учёта. Обычно это указывается в договоре купли-продажи. Иногда в этом соглашении обозначается срок, который отводится на выписку с жилплощади.
Важно понимать: если имеются прописанные лица, обладающие правом пользования, неограниченным во времени, продавец не может требовать, чтобы они выписались.
Если согласиться на приобретение недвижимости с подобным обременением, необходимо в договоре указывать определённые условия:
- перечень лиц, зарегистрированных в момент заключения сделки;
- указывается, что право пользования сохраняется даже после переоформления собственности.
Несколько категорий лиц невозможно выписать:
- дети;
- лица, лишённые дееспособности;
- не принимавшие участия в приватизации, но сохраняющие право пользования;
- члены семьи прошлого владельца недвижимости;
- граждане, имеющие соглашение пожизненной ренты.
Чтобы выяснить, зарегистрированы ли такие категории лиц, необходимо проанализировать ряд документов:
- справки о составе семьи продавца;
- поквартирные карточки;
- выписки из домовой книги.
Кроме того, есть смысл провести сравнение состава семьи владельца с перечнем граждан, участвовавших в приватизации.
Стоит учитывать: несовершеннолетних можно зарегистрировать только по тому же адресу, где прописан любой из родителей. За этим внимательно следят органы опеки. Поэтому покупка квартиры, где прописаны одни дети, практически невозможна.
Когда сделка по приобретению недвижимости оформлена, новый владелец вправе принудительно выселить прописанных лиц. Сделать это можно, если они не относятся ни к одной из указанных выше категорий.
Те, кто планирует покупать квартиру, задаются вопросом: зачем приобретать недвижимость, если на ней зарегистрированы незнакомые лица. Ответ на него достаточно прост: стоимость в этом случае гораздо ниже↓, чем для подобной жилплощади без прописанных граждан.
Например, если право пожизненной ренты принадлежит человеку в возрасте, есть смысл рассмотреть вариант покупки подобной квартиры по более низкой цене.
3. Как выписать зарегистрированных граждан после продажи квартиры
На практике бывают ситуации, когда продавец не освободил недвижимость от всех прописанных. Кроме того, у него могло не быть права принудительно снять их с учёта. У нового владельца появляется логичное желание избавить приобретённую жилплощадь от возможного притязания со стороны третьих лиц.
Это необходимо, даже когда прописанные не живут в квартире. Наличие зарегистрированных серьёзно увеличивает↑ размер платы за коммунальные услуги.
Важно понимать: если среди зарегистрированных есть такие, кто сохраняет право постоянно пользоваться недвижимостью, снять их с учёта будет почти нереально. Но есть и исключения. Прежде всего это ситуации, когда нарушаются условия проживания:
- периодическое повреждение недвижимости, которое приводит к её разрушению;
- отказ от внесения обязательных платежей, в том числе коммунальных;
- периодическое нарушение прав граждан, живущих в квартире.
В описанных случаях можно выселить человека, не предоставляя ему иную жилплощадь. Для этого придётся обращаться с иском в суд.
Если у зарегистрированных отсутствует право пользоваться жилплощадью, всё достаточно просто. При этом можно принудительно выписать их.
Для принудительного выселения придётся пройти несколько шагов:
- предложение добровольно выписаться в течение разумного срока;
- по истечении оговоренного периода направление предупреждения о возможном принудительном выселении;
- подача судебного иска с просьбой защитить права владельца недвижимости.
Когда зарегистрированные фактически проживают на жилплощади, они должны понимать: при её продаже возможно принудительное их выселение. Вероятность добровольной выписки достаточно низка.
Но часто прописанные не живут в квартире, адрес их неизвестен. При этом есть возможность выписать граждан, получив решение суда. При оформлении иска следует указать место проживания по последнему известному адресу. Чаще всего им является местонахождение покупаемой квартиры.
На основании иска проверяется наличие либо отсутствие у прописанного права пользоваться жилплощадью неограниченное время. Если данный факт окажется неподтверждённым, суд принимает заочное решение снять такое лицо с регистрации, а также о его выселении. Судебный акт необходимо предъявить в регистрирующий орган. Там в полном соответствии с резолюцией суда будет проведено снятие с учёта гражданина.
При покупке жилплощади с прописанными на ней гражданами сначала следует определить, имеют ли они право пользоваться квартирой неограниченное время. Если это подтвердится, полностью освободить недвижимость будет достаточно сложно.
Выселить и выписать по решению суда можно только тех граждан, у которых не сохранилось право на неограниченное проживание.
Чтобы не попадать в такие ситуации, многие граждане решают покупать квартиру в новостройке. О том, как купить квартиру от застройщика в строящемся доме, мы писали в отдельной статье.
В заключение рекомендуем просмотреть видео о том, как купить квартиру в новостройке
И ролик "Как продать квартиру быстро без риэлтора":
Команда «Richpro.ru» надеется, что смогла ответить на ваш вопрос. Если же у вас остались ещё какие-либо вопросы, задавайте их в комментариях ниже. До новых встреч на страницах нашего журнала!
