Как правильно и выгодно купить квартиру и что нужно знать при самостоятельной покупке жилья без риэлтора — пошаговая инструкция + обзор ТОП-7 вариантов покупки квартиры: ипотека, рассрочка, материнский капитал и другие

Здравствуйте, уважаемые читатели бизнес-журнала «RichPro.ru»! Сегодня мы поговорим о том, как правильно и выгодно купить квартиру самостоятельно (без риэлтора) или с помощью посредника: за прямые деньги, в ипотеку, на материнский капитал и прочими финансовыми ресурсами, а также расскажем, что нужно знать при выборе жилья на вторичном либо первичном рынке недвижимости (в новостройке: от застройщика и подрядчика).

Для каждого человека одним из основных показателей успешности является наличие собственной жилплощади. При этом важен не только метраж квартиры или дома, но и обустройство места проживания. Кроме всего прочего, квартира может играть роль места, где человек сможет проводить большую часть времени, при этом она может стать способом сбережения денег.

Покупка недвижимости всегда считалась выгодным делом, ведь девальвация и инфляция в большинстве случаев только повышают ее стоимость со временем. А эти явления характерны для страны уже долгое время.

Исходя из всего этого, можно сделать вывод, что к покупке квартиры нужно относиться максимально ответственно. Данная процедура не только затратная, но и сложная, поэтому проблем лучше всего избегать. В этом Вам поможет предлагаемый теоретический материал с полезными советами для покупателей жилплощади.

В статье мы подробно рассмотрим следующие важные моменты:

  • Подготовительный этап. Именно на нем определяются все нюансы дальнейших процедур, например, кто будет заниматься непосредственно поиском недвижимости.
  • Факторы, влияющие на формирование стоимости готового к продаже жилья. Также будут представлены советы, позволяющие самостоятельно определить актуальность и обусловленность той или иной цены, чтобы можно было не переплачивать за ту квартиру, которую по каким-либо причинам стоит больше, чем рекомендуют специалисты.
  • В каких ситуациях риелтор ‑ вынужденная мера, а где можно целиком и полностью положиться на самого себя? Как правильно выбрать посредника, если самостоятельно заниматься поиском недвижимости времени или желания нет?
  • Наиболее популярные методы, позволяющие стать обладателем квартиры. При этом будут рассмотрены как ответы на вопрос: «где и у кого покупать», так и «а что делать, если нет денег». Второй момент подразумевает анализ возможных источников, которые помогут покрыть расходы на покупку жилплощади.
  • Особенности приобретения квартиры с помощью ипотеки. Будут рассмотрены не только основные преимущества и недостатки такого способа, но и основные советы для тех, кто решил им воспользоваться. Кроме всего прочего, будут проанализированы основные рекомендации по выбору банка.
  • Возможность приобретения квартиры с использованием средств материнского капитала.
  • Основные нюансы, связанные с покупкой жилплощади в недавно построенном доме. Здесь же отдельное внимание будет уделено основным рискам, которые могут возникать во время приобретения квартиры по привлекательной цене в новостройке.
  • Наиболее актуальные факторы, влияющие на успешность покупки жилплощади в Москве и Санкт-Петербурге.

Кроме всего прочего, дополнительно будут рассмотрены наиболее популярные вопросы людей, которые планируют купить квартиру, а также будут даны исчерпывающие ответы на них. Всё это необходимо для того, чтобы любой человек мог не растеряться в самый ответственный момент и имел возможность вложить свои финансы в наиболее подходящую жилплощадь. О том, куда вложить деньги чтобы они работали и приносили прибыль, мы подробно рассказали в одной из предыдущих публикаций.

При этом стоит отметить, что особое внимание будет уделено сразу нескольким источникам финансирования, а также достаточно актуальному вопросу: «Какая квартира лучше: купленная у застройщика, подрядчика или у собственника?» При этом преимущества есть у каждого варианта. Жильё в новом доме будет заведомо в хорошем состоянии, а также, скорее всего, сможет похвастать современной планировкой. А вот квартира «с рук», то есть та, в которой уже жили люди, возможно будет отличаться неплохим ремонтом и минимальным набором мебели.

Как правильно и выгодно купить квартиру - пошаговая инструкция + способы покупки
Как правильно купить квартиру без риэлтора либо с его участием на вторичном и первичном рынке (в новостройке/строящемся доме), какие бывают способы покупки квартиры (со 100% оплатой за наличные, в ипотеку, в рассрочку, на материнский капитал), какие нужны документы для оформления квартиры в собственность, а также подробные пошаговые инструкции — все это вы найдете в данном выпуске

Содержание

1. Как правильно и безопасно подготовиться к покупке квартиры - 4 первостепенные задачи, которые нужно решить покупателю

Как уже было сказано ранее, приобретение собственного жилья — дело, требующее взвешенного подхода и достаточной решительности. Оно и понятно: в одночасье придется распрощаться с огромной суммой денег, которую некоторым не удалось бы заработать и за всю жизнь. Именно поэтому, необходимо ответственно отнестись как ко всем необходимым процедурам, так и к подготовительному этапу, успешное завершение которого гарантирует половину успеха.

Лучше всего сразу ознакомиться со всей представленной информацией, чтобы в итоге не потерять ни время, ни деньги в том случае, когда приобретенная квартира оказалась не такой хорошей, какой она могла быть изначально.

Все дело в том, что продавцы жилплощади (как обычные люди, так и риелторы) очень часто не говорят всей правды по поводу того или иного недвижимого имущество, а значит надо быть во всеоружии, чтобы подготовить себя к любому исходу событий.

1.1. Первоочередные задачи при покупке квартиры

Итак, на начальном (подготовительном этапе) нужно выполнить следующие задачи:

Задача 1. Определить личность, которая непосредственно будет заниматься поиском подходящей квартиры

Ей может стать как сам будущий собственник, так и доверенное лицо. Очень частой практикой является привлечение риелтора. При этом в обоих случаях придется все продумать. Хотя привлечение 3-го лица с достаточной квалификацией позволяет значительно упростить процесс поиска и забыть о различных сложностях и возможных проблемах. Опытный человек со знанием дела подойдет к выбору квартиры.

Риелтор со стажем, во-первых, имеет достаточную базу предложений от различных продавцов и, во-вторых, знает, на что следует обращать особое внимание. Несмотря на все это, он обязательно возьмет комиссию за свою работу, так что итоговые расходы могут заметно увеличиться.

Задача 2. Нужно сразу же определиться с бюджетом, который планируется выделить на приобретение квартиры, сразу включив в него возможные дополнительные расходы

К скрытым вспомогательным тратам чаще всего относят риэлтерскую комиссию. За продажу недвижимости специалисты, работающие не один год, берут от 2% до 6%. В свою очередь тем, кто хочет купить себе жилплощадь, придется отдать за помощь в подборе наиболее подходящего варианта минимум 0,5%, а максимум — 3%.

В итоге нужно сразу оценить возможную экономию, если заняться вопросом подбора квартиры самостоятельно (без риэлтора), а также сравнить ее с ожидаемыми рисками.

Кроме того, не стоит забывать, что после покупки могут потребоваться дополнительные вложения, связанные с переоформлением документов, проведением ремонта и приобретением мебели.

Задача 3. Необходимо заранее сформировать перечень требований, которые будут выдвигаться к каждой рассматриваемой квартире

При этом можно самостоятельно или с помощью риелтора ознакомиться с большим количеством предложений, а затем, минимизировав риски, отобрать наиболее интересные варианты. Лучше всего предварительно определиться с основными нюансами, которые являются наиболее важными, чтобы в дальнейшем никакие вещи не смогли бы сбить с намеченного пути.

Например, если для человека достаточно важным моментом является расположение квартиры (он не переносит шум), а ему предлагают шикарную квартиру с новым ремонтом и хорошей планировкой, но возле крупных торговых центров, работающих допоздна, то лучше в данном случае рассмотреть другой вариант. Всё дело в том, что в такой месте всегда будет стоять гул, от которого невозможно избавиться. Именно поэтому надо заранее определиться с минимальным перечнем требований, которым новая жилплощадь должна соответствовать в обязательном порядке.

Задача 4. Стоит провести оценку рисков

Самостоятельный выбор жилья для будущего проживания или инвестирования имеет ряд нюансов. Разумеется, удастся сэкономить, но придется в личном порядке встречаться с каждым продавцом, а люди бывают разными.

При этом самостоятельно сложно учесть различные факторы, позволяющие оценить то, насколько квартира действительно подходит. Можно, например, столкнуться с тем, что продавец умолчит о шумных соседях, о ремонте, который сделан на скорую руку или еще о чем-то, на что бы сразу обратил внимание профессионал. Именно поэтому, если возникло желание самостоятельно искать квартиру для покупки, не воспользовавшись услугами риелтора, то лучше заранее оценить возможную степень риска.


Выполнив все вышеописанные действия, можно переходить к следующим немаловажным моментам.

1.2. Что выбрать первичный или вторичный рынок жилья - плюсы (+) и минусы (-) обоих вариантов

Необходимо отметить, что рынок недвижимости состоит из двух частей: из жилья первичного и вторичного. Именно поэтому каждый потенциальный покупатель квартиры должен разбираться в этой классификации и четко знать, что ему нужно.

Рассмотрим эти две разновидности подробнее.

Первичное жильё — то, которое только недавно было построено и сдано в эксплуатацию. Таким образом, к нему относят все квартиры в новостройках, которые еще ни одного раза не находились в частной собственности у физического лица.

Именно поэтому важным нюансом является следующее утверждение: первичное жилье — это не просто жилплощадь в новом доме, который был недавно построен. Это, в первую очередь, недвижимость, которая пока принадлежит застройщику. Ранее она еще никому не продавалось, а значит, первый покупатель станет и первым ее владельцем среди физических лиц.

В данном случае можно рассчитывать на то, что предыдущие жильцы ничего не испортили, а также помещение находится в первозданном виде.

Желание быть первым владельцем в данном случае может быть, как чисто практическим (другие люди еще ничего не делали в этом помещении), так и идеологическим (просто хочется оказаться первым хозяином квартиры, чтобы быть уверенным, что ничего плохого в ней раньше не происходило).

Вторичное жилье — то, которое уже находится в собственности продавца. При этом он является физическим лицом (обычным человеком, который продает свою квартиру). Следует учесть, что возраст дома может разниться в колоссальном диапазоне. Он может быть как достаточно новым (один человек выкупил квартиру в новостройке, а затем решил ее перепродать), так и 100-летним. В данном случае нужно будет предельно внимательно изучить не только само жильё, но и состояние постройки.

Если дом слишком старый, то могут возникнуть серьезные проблемы, связанные с тем, что материалы уже отслужили свой срок. При этом часть старых домов может быть занесена в программу по сносу, а жители, продавая свои квартиры доверчивым людям, решают просто заработать и избавиться от лишних проблем.

Также нельзя отбрасывать вариант, что человек занимается тем, что покупает в новостройке квартиры, обустраивает их и затем продает. В таком случае удастся при покупке стать обладателем новой жилплощади и сразу с хорошим ремонтом.

Плюсы и минусы первичного жилья

Теперь попробуем выделить основные достоинства и недостатки первичного жилья, ведь в большинстве случаев ситуация с вторичным обстоит с точностью до наоборот.

Итак, к явным преимуществам квартир, которые находятся в собственности застройщика, относят:

  1. Небольшие цены, если сравнивать с вторичным жильем. Чаще всего намного выгоднее приобрести квартиру в доме, который только строится. При этом в большинстве случаев заключается договор по принципу долевого участия. Это позволяет добиться значительной экономии. Кроме того, в большинстве новостройках нет никакого косметического ремонта, поэтому застройщик уменьшает цену недвижимости.
  2. «Чистота» квартиры в юридическом смысле. В данном случае подразумевается отсутствие каких-либо проблем с документами. Бывает такое, что бывшие собственники после продажи имущества могут обманным путем попытаться заполучить его обратно. При этом оставляя себе деньги при помощи мошеннических технологий. Еще один аспект ‑ в первичном жилье никто никогда не был прописан, а значит и с этим проблем тоже быть не должно. Для «вторички» нередки судебные разбирательства прописанных лиц с владельцем о несогласовании продажи недвижимости. Кроме всего прочего, квартира, которая еще никому не отдавалась в собственность, просто не имеет предыстории, а значит, проблем возникнуть не должно.
  3. Новизна и применение современных материалов и технологий. Нужно подчеркнуть, что квартира в новостройке не будет требовать от своих хозяев проведения сложного капитального ремонта. Кроме того, не понадобится и модернизация различных коммуникационных систем.

Есть у первичного жилья и недостатки:

  1. Расположение дома. Не секретом будет тот факт, что новостройки чаще всего располагаются либо на окраинах города, либо там, где есть много свободного места. В таких ситуациях в будущем могут возникнуть проблемы, связанные с удаленностью от транспортной развязки и неразвитостью инфраструктуры.
  2. Усложненный процесс оформления прав собственника. При покупке первичного жилья следует учитывать, что на выдачу документов, заверяющих факт владения недвижимостью, может быть потрачено достаточно много времени. В период, когда права собственности находятся в подвешенном состоянии, прописаться не удастся.
  3. Отсутствие облицовки. Одна из основных проблем квартир в новостройке — необходимость самостоятельно заниматься отделкой, то есть косметический ремонт ляжет на плечи новых владельцев.
  4. Повышенный риск потери денег при сотрудничестве с компаниями-застройщиками, у которых сомнительная репутация. Немало историй (и о них, наверное, каждый хоть раз, но слышал) о том, что недобросовестные фирмы оформляют все необходимые документы, начинают строительство, получают деньги от будущих жильцов, а в итоге исчезают сразу после прохождения платежей. Мошенники просто бросают стройплощадку, оставляя горемычных собственников с бумагами, но без квартиры и денег.

Преимущества и недостатки вторичного жилья

Что же касается вторичного жилья, то многое становится понятным из уже перечисленных выше моментов. Оно может быть дороже, но зато сразу готово к проживанию. В итоге проблемы могут возникнуть только в юридическом плане. Именно поэтому существует одно нехитрое правило: перед покупкой нужно запросить у продавца справку о том, что из квартиры все выписаны. Взять ее достаточно просто, поэтому порядочный владелец недвижимости, который хочет ее продать, не откажет, услышав такую просьбу. О том как быстро продать квартиру, мы уже рассказали в одной из предыдущих статей.

Кроме того, нужно наверняка убедиться, что у квартиры отсутствуют какие-либо задолженности по оплате коммунальных услуг, чтобы в будущем не было проблем с управляющей компанией (УК) или товариществом собственников недвижимости (ТСН).

Также стоит проверить, сдается ли эта квартира по документам в аренду. Если кто-то уже арендовал ее и заплатил за определенный срок проживания, то он имеет полное право находиться в квартире указанный период. Значит, продавать ее нельзя.

В любом случае нужно поинтересоваться этими нюансами, чтобы не потерять свои деньги, а также не нажить себе проблем. Именно поэтому лучше не связываться с людьми, которые просят небольшую цену за свою квартиру, а внятных причин такой щедрости назвать не могут.

Что нужно знать при покупке квартиры - как проверить ее чистоту
Что нужно проверить перед покупкой квартиры: НЕ доверяй — ВСЕ проверяй!

2. Что нужно знать при покупке квартиры и как проверить её юридическую чистоту самостоятельно

Как уже говорилось ранее, правильно выбрать недвижимость достаточно сложно. Ведь выгодное предложение может скрывать за собой какого-либо рода обман: от незначительного (обои за шкафом отклеились) до серьезного (зимой всегда холодно из-за старых батарей, которые нужно срочно менять).

Если было принято решение о самостоятельной покупке жилья, то нужно внимательно заняться изучением различных документов, а также попробовать проверить квартиру по методикам, которые будут описаны далее.

В результате представленных ниже процедур можно будет оценить риски самой операции купли-продажи, а также минимизировать возможные траты. Они могут быть связаны с ремонтом и приведением в порядок документов.

Также несложные правила помогут избежать самого худшего исхода событий — судебного разбирательства с бывшими жильцами или владельцам.

Итак, как проверить квартиру при покупке? Отличается ли процедура при анализе первичного и вторичного жилья? Можно ли сделать все самостоятельно? Есть ли что-то, чего нельзя сделать без риелтора, или от начала и до конца можно положиться только на себя, занимаясь соответствующими документами. Попробуем дать ответы на все эти достаточно серьезные вопросы.

2.1. Как проверить чистоту квартиры при покупке на вторичном рынке жилья

Данному процессу уделяется особое внимание, когда принято решение покупать недвижимость «с рук», то есть у частного лица.

Первый шаг — анализ того, сколько собственников имела квартира (если выяснится, что несколько, то возможны проблемы со стороны других лиц), кто в ней был прописан, и каков был их статус (пенсионеры, инвалиды, несовершеннолетние лица и т. д.).

Кроме всего прочего, особое внимание уделяется тому, не является ли недвижимость арестованной, не числится ли она в завещании одного из собственников.

Также стоит проверить предыдущие операции с квартирой. Лучше всего избегать той недвижимости, которая за короткие сроки была в собственности большого количества лиц. Либо с ней что-то не так, либо применяется какая-то нечестная (сомнительная) схема. Лучше уберечь себя, свои финансы и время и пройти мимо подозрительного продавца.

На данном проверочном этапе нужно получить все необходимые на продажу разрешения, если таковые требуются.

В каких же ситуациях придется позаботиться о согласии третьей стороны на продажу жилплощади? Рассмотрим несколько примеров:

  1. Собственник квартиры состоит в браке. В таком случае нужно обязательно получить согласие второго супруга на продажу недвижимого имущества, которое в браке может считаться совместно нажитым. В случае отсутствия необходимой бумаги сделка может либо не состояться, либо при стечении обстоятельств пройти успешно, но в будущем могут возникнуть проблемы.
  2. Если собственник еще не достиг совершеннолетия, то есть по закону его возраст не позволяет ему самостоятельно распоряжается своей недвижимостью, то нужно обязательно обратиться за разрешением родителей (опекунов). Только после их официального разрешения (задокументированного) можно начинать готовить другие документы.
  3. В случае продажи доли имущества (сын решил продать часть маминой квартиры, а дочь со своей половиной делать этого не хочет), то придется идти ко второму собственнику (если их несколько, то к каждому) для получения так называемого «отказного документа», который будет утверждать, что другие стороны не заинтересованы в покупке этой доли. Делается это для того, чтобы каждый собственник недвижимости, которая разделена между несколькими лицами, мог воспользоваться своим приоритетным правом на покупку в случае продажи других частей недвижимого имущества.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать один вывод: перед покупкой квартиры у человека (на вторичном рынке) придется детально ознакомиться с составом его семьи, с наличие других собственников, прописанных неработоспособных лиц.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Чтобы проанализировать все данные, необходимо заранее запросить у потенциального продавца такие бумаги:

  1. Документ, свидетельствующий о том, как и когда человек стал собственником продаваемой квартиры. Сюда относят договора купли-продажи, дарения, мены и т. д. Если же человек получил эту недвижимость в качестве наследства, то он должен предоставить покупателю свидетельство с указанием его права на наследство.
  2. Если приобретение квартиры происходило через участие в жилищном кооперативе, то понадобится справка, которая свидетельствует о полной выплате пая.
  3. Документ, непосредственно подтверждающий права собственности конкретного продавца.

Чтобы не попасться на уловки мошенников, требуемые бумаги разделяют на 2 группы.

К первой группе относят: экспликацию, кадастровый паспорт вместе с поэтажным планом (по этим документам проверяются самые важные показатели квартиры: площадь и планировка).

Известны такие ситуации, когда недобросовестные продавцы «накручивают» в объявлении квадратные метры недвижимости. Только после детального осмотра помещения и его плана покупателям удавалось установить истину.

Опытные риелторы, которые как никто другой разбираются в этих вещах, советуют обращать внимание на изменение планировки (если она когда-то была) жилплощади. Хорошо, когда опытный человек (риелтор) занимается такими вопросами, но тогда нужно быть готовым оплатить его услуги.

Ко второй группе бумаг, необходимых для проверки, относят выписку из специальной домовой книги. С ее помощью можно ознакомиться с перечнем прописанных людей, чтобы в дальнейшем не потребовалось их выселять.

Известны случаи, когда глава семейства самостоятельно принял решение о продаже своей квартир. Он имеет на это право, но ему необходимо получить разрешение (согласие) у жены. Она может быть не согласной с таким решением и отказаться продавать квартиру.

Кроме того, по всем вышеперечисленным бумагам не составит труда выяснить фамилию, имя и отчество владельца квартиры. Так как перед началом переговоров и перед самой сделки ее участники должны предъявить друг другу свои документы, удостоверяющие личность, то можно лишний раз проверить, не мошенник ли это. Если все в порядке (данные на всех документах совпадают с паспортными), то можно двигаться дальше.

На что ещё важно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

После обсуждения всех нюансов с продавцом и перед непосредственным походом к нотариусу нужно убедиться, что у обоих лиц в наличии паспорт. Если у одного из участников сделки паспорт по каким-либо причинам скоро нужно будет отдавать на замену, необходимо заранее решить этот вопрос. Делается это в обязательном порядке по двум причинам:

  1. Сотрудники регистрационной службы могут просто-напросто отказать сторонам в проведении процедуры продажи имущества.
  2. Процесс купли-продажи может затянуться, а это значит, что сделку придется переносить, а может и не один раз. Вполне может выйти так, что в тот день, когда нотариус назначит прием с документами, паспорта на руках не будет.

Исходя из вышеописанного, следует подчеркнуть важность сбора всех необходимых для проверки квартиры документов. Получить большинство из них продавцу не составит особого труда, а покупатель сможет оценить возможные риски и принять правильное решение.

Если предоставить нотариусу все необходимые бумаги, то и сделка будет зарегистрирована за короткое время. Специалист сможет проверить юридическую историю (чистоту) квартиры, являющейся предметом договора купли-продажи, и сделать квалифицированный вывод.

2.2. Как проверить юридическую чистоту квартиры на первичном рынке жилья (в новостройке)

В современном мире популярной практикой является приобретения квартир в домах, которые находятся на стадии строительства (или «этапе котлована»). В таком случае, чтобы все было законно, нужно заключить с застройщиком соответствующий договор, свидетельствующий о долевом участии покупателя. Фактически он вкладывает свои деньги непосредственно в процесс строительства, а по его окончанию становится собственником квартиры в новом доме.

Несмотря на такую прозрачность, существуют явные риски, избежать которых на рынке первичного жилья можно только путем тщательной проверки всех документов застройщика.

С чего же начать проверку квартиры в новостройке?

В первую очередь необходимо обратить внимание на разработанный и принятый в 2004 году Федеральный закон №214, в котором идет речь о процессе долевого строительства различных объектов недвижимости (в т. ч. многоквартирных домов).

Юридической силы он набрал в апреле 2005-го и был призван урегулировать отношения между застройщиком и покупателем-инвестором. Кроме того, он позволил снизить риски людей, которые таким образом решили стать владельцами квартир.

Сам ФЗ №214 регулирует только те отношения, которые непосредственно связаны с получением застройщиком финансов от долевых участников. Они подобным образом инвестируют непосредственно в процесс строительства любого объекта недвижимости.

Федеральный закон №214 – его особенности

Рассмотрим особенности действий этого нормативно-правового акта на строящийся многоквартирный дом. При этом стоит отметить, что закон касается только тех объектов строительства, которые получили разрешение на начало работ после 1 апреля 2005 года.

Нормативным актом утверждается необходимость заключения специальных договоров, о которых уже упоминалось ранее. Только при наличии официального соглашения о долевом участии покупатель-инвестор имеет право на защиту своего строящегося имущества со стороны государства.

Здесь же кроется и первый подводный камень, избежать которого поможет проверка квартиры в новостройке и предварительная оценка рисков. Если застройщик отказывается заключать соответствующий договор или предлагает подписать какое-либо другое соглашение, то от него лучше держаться подальше, ведь строительство может вовсе и не закончиться.

Согласно того же ФЗ каждый долевой участник вправе проверить следующие документы у застройщика:

  • учредительные бумаги (все реквизиты в них должны совпадать с теми, которые размещаются на договоре о финансировании строительства);
  • свидетельства о государственной регистрации и о постановке компании, которая непосредственно занимается процессом возведения дома, на налоговый учет;
  • финансово-хозяйственная отчетность, предоставляемая в утверждённой на законодательном уровне форме;
  • все имеющиеся финансовые бумаги за последние 3 года (бухгалтерские балансы, счета с расписанным распределением прибыли и убыли);
  • результат аудиторской проверки за последний год, в течение которого строительная компания совершала свою предпринимательскую деятельность.

4 важных действия для проверки квартиры в новостройке

Для минимизации рисков нужно проанализировать все эти документы, а также выполнить следующие действия, позволяющие проверить квартиру в новостройке:

  1. Ознакомиться с историей компании-застройщика. Для этого нужно проанализировать ее стаж, количество успешно завершенных проектов, а также то, сколько еще объектов находится в процессе строительства.
  2. Лучше сразу проанализировать, на каком этапе находится сам процесс возведения многоквартирного дома. Не стоит финансировать строительство, если оно еще на стадии котлована, ведь в этом случае риски будут максимально высоки.
  3. Не стоит забывать и про проверку документов того лица, которое непосредственно заключает долевой договор с потенциальным владельцем квартиры в строящемся доме. Если второй стороной в соглашении является не представитель самого застройщика, а уполномоченная организация, то нужно дополнительно проверить ее документы. Не лишним будет потребовать агентский, комиссионный или поручительский договор. В представленных бумагах должны быть указаны реквизиты застройщика и его официального представителя, а также тот факт, что уполномоченное лицо имеет право принимать участие в заключении долевых соглашений.
  4. Проверить документы, которые являются обязательными для застройщика и требуются от него законодательством. Все бумаги на строительство должны предоставляться без задержки. При этом в них должны стоять актуальные даты и реальные реквизиты строительной компании.

Кроме всего прочего, перед заключением договора с застройщиком надо проверить, выполнил ли он все требования ФЗ № 214, а именно имеет ли он все необходимые разрешения и регистрационные бумаги на земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом.

Для проверки квартиры в новостройке обязательно следует заглянуть в проектную декларацию. В ней всегда должна храниться наиболее актуальная информация, как о самой строительной компании, так и о проекте возводящейся постройки.


Таким образом, как в случае покупки квартиры «с рук», так и при поиске недвижимости на первичном рынке, нужно особое внимание уделить проверке всех предоставляемых документов.

При самостоятельном поиске жилплощади, которая находится в собственности у частного лица (на вторичном рынке), нужно проверить наличие коммунальных задолженностей, а также отсутствие прописанных лиц. Дополнительно придется получить разрешения от супругов, представителей несовершеннолетних владельцев, а также отказ совладельцев от приоритетной покупки.

Если же было принято решение о приобретении недвижимости в новостройке по договору долевого строительства, то особое внимание уделяется бумагам застройщика. Нужно обязательно проверить его стаж, а также наличие всех разрешений. При этом соглашение нужно заключать либо с самой строительной компанией, либо с уполномоченным ею лицом. О том, что застройщик передает права на заключение долевых договоров 3-й стороне, должно говориться в соответствующих бумагах, рассмотренных ранее.

Способы покупки квартиры - 7 самых популярных
Самые популярные варианты приобретения жилья

3. ТОП-7 способов покупки квартиры

Перед каждым, кто планирует стать обладателем новой квартиры, стоит сразу несколько требующих решения вопросов. Часть из них уже была рассмотрена ранее на подготовительном этапе. Далее же начинают возникать более насущные вопросы: где взять деньги на покупку квартиры или как лучше всего провести сделку? Лучше сразу все заплатить, потратив все сбережения или даже заняв у знакомых, оформить кредит или ипотеку, ежемесячно отдавая часть и переплачивая сумму, равную банковскому проценту?

Рассмотрим наиболее популярные способы приобретения собственной квартиры, выполнив их классификацию по тому, как будет проводиться оплата, и что будет выступать источником финансирования.

Способ 1. Прямая покупка за наличные

В данном случае подразумевается самый банальный и простой способ покупки собственного жилья. Человеку необходимо накопить определенную сумму денег (можно, конечно, попросить недостающую часть у друзей или у родственников) и оплатить все сразу наличными (через риелтора или напрямую общаясь с продавцом). Кстати, о том как правильно копить деньги, мы уже писали в одной из наших публикаций.

Несмотря на свою простоту, данный способ является и наиболее нервным. Самым рискованным моментом является процесс передачи денег, а сумма явно немаленькая. В итоге их нужно будет доставить к месту сделки (например, в нотариальную контору), а также в полном объеме передать собственнику квартиры.

При этом нужно предельно внимательно ознакомиться с жилплощадью, а также проверить все документы на квартиру. Она должна быть в хорошем состоянии и оставаться при этом «юридически чистой».

Особое внимание нужно будет уделить способу передачи денег. Во-первых, нужно оговорить время и место. К нему лучше всего ехать на такси, чтобы по дороге ничего не случилось. Во-вторых, нужно убедиться, что подписание договора купли-продажи будет осуществлено сразу же после получения продавцом денег. Именно поэтому лучше всего все финансовые операции проводить совместно с нотариусом.

Разумеется, несмотря на эти нюансы, простота и ясность наличного расчета при покупке вторичного жилья обуславливает популярность такого подхода. До 90% расчетов на рынке квартир, которые были в собственности у физических лиц, проводится именно с помощью бумажных денег.

Самое главное помнить, что права собственности переходят к тому, кто решил приобрести жилье. Обычно оно настает через 10 дней после подачи документов, то есть в момент регистрации сделки между физическими лицами.

Исходя из этого, возникает вопрос: а когда же лучше всего передать деньги? И тут возможно 2 варианта:

  1. Отдать всю сумму до начала процесса оформления бумаг, запросив расписку. В ней необходимо отразить факт получения продавцом денег, которые будут учтены в процессе сделки по продаже им своей квартиры.
  2. Произвести передачу денег после завершения процесса регистрации прав на собственность.

Разумеется, второй подход не такой надежной как первый. Неприемлем он для честного продавца, который может попасть на мошенников и лишиться квартиры, не получив ни копейки.

Также он не подходит человеку, которому очень нужна именно эта жилплощадь. Продавец, который еще не получил денег, может в любой момент отказаться от сделки, например, найдя другого покупателя, который предлагает сразу отдать больше.

Существует несколько подходов к тому, чтобы минимизировать риски:

  • оформление заверенной расписки (об этом уже упоминалось ранее);
  • выбор людного места для передачи средств (лучше всего, чтобы там были камеры);
  • поиск специальные свидетелей, которые в случае чего смогут доказать, что сделка успешно состоялась;
  • аренда банковской ячейки, в которую можно положить всю сумму и отдать ключ от нее после получения прав собственности;
  • использование специальной услуги нотариуса, который может за небольшой процент взять всю сумму и передать ее продавцу после завершения оформления всех документов.

Таким образом, покупка квартиры за наличные деньги — способ достаточно понятный и простой, хотя при этом он характеризуется возможными рисками. Их можно уменьшить, если следовать тем советам, которые были приведены выше.

Способ 2. Покупка квартиры через ипотеку

Данный способ постепенно набирает популярность и часто применяется теми людьми, которые решают приобрести первичное жильё, то есть то, которое еще находится в собственности застройщика.

Ипотека идеально походит тем, кто хочет получить в собственность недвижимость, однако не имеет всей необходимой суммы для покупки новой квартиры. Правда условием участия в ипотеке является высокая и стабильная зарплата.

Таким образом, если у человека нет достаточных средств, он обращается за ипотекой. Она создана специально для тех, кто живет здесь и сейчас, то есть для людей, которые хотят обустраивать свою квартиру уже в этом году, а не через десяток лет.

Стоит отметить, что размер ипотечной ставки в разных регионах России отличается. Она варьируется между 10,5% и 14%. При этом банк часто требует от человека внесения определенной стартовой суммы (первоначального взноса), которая варьируется в пределах 10-40 процентов.

Зависит процентная ставка, в первую очередь, от самого банка. Именно она будет влиять на общую переплату и косвенно изменять ежемесячный платеж, в который уже заведомо вложены указанные «надбавки».

Исходя из этого, ипотека выгодна тем, кто хочет купить квартиру, но не имеет всех средств. С другой стороны, значительно увеличивается ежемесячный платеж, который уж точно не приносит удовольствия. О том, как выбрать самый выгодный ипотечный кредит, мы писали в предыдущем материале.

Чтобы понять масштабность ипотечных программ, достаточно проанализировать количество кредитов такого типа, зарегистрированных в Федеральной регистрационной службе (Росреестр) за полугодие 2015 года. В итоге за этот период было оформлено около 533 000 ипотек. А это значит, что примерно такое же количество семей решили купить себе квартиру, не имея полной суммы на руках.

Хочется подчеркнуть, что к оформлению ипотеки нужно подойти серьезно. Прежде чем принять решение о покупке квартиры в кредит, который придется регулярно выплачивать в течение 15-30 лет (а суммы будут немаленькие), нужно сначала хорошенько подумать. Да и мнение людей по этому поводу разнятся.

Немалочисленная часть общества с уверенностью заявляет, что ипотека — это «денежное рабство», которое недопустимо в 21 веке. По мнению таких людей, нужно либо искать способы заплатить за квартиру сразу, не прибегая к помощи банков, либо искать другие пути улучшения жилищных условий.

Такое негативное мнение имеет под собой реальное основание. Конечно, каждый из нас всегда немного переоценивает свои силы. Почти все считают, что погасить кредит досрочно возможно, если какое-то время экономить, отказывая себе в привычных удобствах: ходить пешком, скудно питаться и экономить на одежде. Однако на практике это практически нереально, ведь многие сдаются уже буквально через пару месяцев.

В режиме тотальной экономии, когда придется работать сутки напролет, очень скоро вырабатывается отвращение к окружающему миру, накапливается усталость. Человек попросту впадает в депрессию, ругается с родственниками, даже может потерять работу, с помощью которой он когда-то надеялся погасить кредит. Подробности о том, как выйти из депрессии и не впасть в нее снова, описаны в нашей отдельной статье.

Именно поэтому в любой ситуации достаточно следовать всего одному правилу ипотеки — выбрать реальный платеж, который кардинально не затронет повседневный уклад жизни. Выплата процентов должна быть задачей фоновой, а не ежедневной и насущной проблемой. Лучше всего сразу отказаться от мысли об ипотеке, если доход не очень большой. Ведь в такой ситуации придется отдавать практически все и лишать себя повседневных радостей.

Через 30 лет, когда кредит будет выплачен, пройдет серьезный отрезок жизни. И уже тогда встанет вопрос: а стоило ли оно того?

Чтобы избежать неприятностей, лучше заранее ограничить планируемый размер платежа до 30% максимум 40% совокупного дохода семьи. Его, кстати, можно рассчитать прямо в банке. При этом стоит учитывать только те источники прибыли, которые будут доступны и через 10-15-20-30 лет.

В том случае, когда после вычета платежа по ипотеке из семейной прибыли остается сумма, покрывающая как коммунальные расходы, так и привычный уклад жизни с минимальными ограничениями, можно смело решаться на ипотеку.

Большой процент, разумеется, потянуть можно, но сделать это будет намного сложнее, особенно в психологическом плане. Даже при помощи цифр сложно дать точный совет. Но приблизительно оценить возможности они помогут.

Способ 3. Приобретение жилья в рассрочку

Для многих людей именно такой способ покупки квартиры является спасительным. Когда на руках нет полной суммы, но в ближайшее время она может появиться, то лучше всего обратить внимание именно на рассрочку. Такой подход является промежуточным вариантом, который стоит между ипотекой (то есть полноценным долгосрочным кредитом) и единовременной оплатой нового жилья.

Суть подобного варианта заключается в следующем: человек решает приобрести квартиру и отдает первый взнос, который чаще всего равен 50%, однако может быть разным в зависимости от ситуации. Далее ежемесячно в течение относительно небольшого периода (от 3 месяцев до 2-х лет) он равными частями, которые заранее оговариваются и могут идти по разным тарифам, отдает остальные деньги.

В итоге не нужно ждать 30 лет, чтобы стать полноправным хозяином своей квартиры. Несмотря на это, рассрочкавариант отнюдь не для всех. Дело в том, что она, во-первых, подразумевает значительный первый взнос, а, во-вторых, подходит только тем, у кого либо высокий постоянный доход, либо планируется в ближайшее время крупное финансовое поступление за счет, например, продажи старой квартиры.

Чаще всего к рассрочке обращаются те, кто изначально запланировал купить жилплощадь в еще строящемся здании, но, когда строительство почти подошло к концу, цены резко возросли. На руках есть большая часть суммы, а вот недостающие деньги будут в ближайший месяц.

При этом некоторые строительные компании самостоятельно предлагают своим покупателям краткосрочную рассрочку, подразумевающую отсутствие процентов и разбиение остатка на 3-6 месяцев. Некоторые же фирмы могут запросить за то, что человек отдаст не всю сумму сразу, дополнительную переплату в размере около 11%.

Способ 4. Покупка квартиры с материнским капиталом

Для многих семей именно этот вид государственной помощи является реальным спасением от жилищной проблемы. С помощью материнского капитала семья, у которой более 2-х детей, может позволить себе приобрести новую жилплощадь за неимением других источников финансирования такой дорогой покупки. Более подробно про материнский капитал на улучшение жилищных условий мы рассказали в одной из наших статей.

Этим привлекательным шансом могут воспользоваться все молодые семьи, то есть люди, состоящие в официальном браке не более 3-х лет, если один из супругов еще не старше 30 лет. Самое интересное заключается в том, что в случае рождения детей, ограничение, связанной с длительностью брака, автоматически снимается.

Приятным моментом является и тот факт, что размер материнского капитала постоянно увеличивается за счет индексации. В 2015 году, например, он уже вырос до 453 000 руб. При этом стоит отметить, что сертификат на получение финансовой помощи можно получить, как сразу после родов, так и через определенное время.

Основной нюанс использования материнского капитала на приобретение квартиры заключается в следующем: деньги приходят молодым родителям ровно через 2 месяца от того момента, когда официально было совершена сделка купли-продажи. При этом разницу между размером материнского капитала и стоимостью жилплощади родители оплачивают самостоятельно наличными.

Кроме всего прочего, перед заключением сделки нужно будет посетить местное подразделение Пенсионного фонда. Деньги же, полученные от государства, могут пойти на первый ипотечный взнос (в зависимости от региона всей суммы может хватить на покупку маленькой квартиры), и даже на погашение уже имеющегося жилищного кредита.

Способ 5. Покупка квартиры у застройщика (в сданном или строящемся доме)

Как уже говорилось ранее, приобретение квартиры напрямую у строительной компании, которая еще ведет свои работы, может быть делом достаточно рискованным. Несмотря на это, если следовать ряду рекомендаций, то можно стать обладателем абсолютно новой недвижимости на выгодных условиях.

Для минимизации рисков при покупке квартиры у застройщика нужно учитывать ряд простых правил и выполнить ряд обязательных действий:

  • проанализировать цены на похожие предложения от нескольких строительных компаний (очень низкая стоимость должна обязательно насторожить, ведь уважающая себя фирма не будет продавать жилплощадь по смешным тарифам);
  • получить на руки все сведения о застройщике, включая сведения о его стаже и предыдущих успешных проектах;
  • тщательно проверить весь пакет документов компании: от учредительных бумаг до договоров на используемый для строительства участок земли, а также банковскую аккредитацию новостроек;
  • рассмотреть все разделы договора о долевом участии (чаще всего сделать это можно дома в спокойной обстановке, внимательно все прочитав, но лучше обратиться к опытному юристу, который сэкономит время и со всей ответственностью отнесется к этой задаче);
  • оценить стадию строительства (стоит отметить, что даже если строительство завершено почти на 80%, оно все равно может быть, в конечном счете, заморожено).

Кроме этого, стоит особое внимание уделить специальным согласованиям и актам, которые выдаются строительным фирмам перед началом их работы. При этом стоит просмотреть не только разрешения на строительство, но и, например, разрешение на подключение будущего жилого многоквартирного дома к коммуникациям (воде, отоплению, свету).

Дополнительно можно попытаться оценить возможную окупаемость инвестиций, если планируется в будущем перепродать квартиру и заработать на этом. Достаточно подписать договор о долевом участии, после завершения строительства оформить все права на себя и сделать ремонт. Далее можно продавать квартиру, однако придется заплатить налог, размер которого составит 13%.

Сделать это придется только в том случае, если права на недвижимость человек получил менее 5 лет назад (до 2016 этот срок был меньше и равнялся 36 месяцам).

Способ 6. Приобретение жилой площади у подрядчика (в новостройке)

В большинстве случаев строительная компания не имеет бюджета, который мог бы покрыть все расходы, возникающие в процессе возведения дома. Именно поэтому застройщик обращается к подрядчику, то есть к юридическому лицу (крупной фирме или даже ИП), которое будет либо выполнять часть работ либо поставлять стройматериалы. В связи с отсутствием необходимых финансов для расчёта за предоставленные подрядчиком товары или услуги, застройщик отдает ему часть квартир в доме.


Проще всего понять такое взаимодействие на примере. Допустим, что компания «Стройдом» занимается возведением жилого комплекса. Подрядчиком в данном случае выступил ИП Черняхов, который предоставил застройщику кирпичей на сумму 10 млн. рублей.

В итоге в качестве оплаты компания «Стройдом» передаст предпринимателю 3 готовые квартиры, которые были оценены в 2,5 млн.

Далее у подрядчика есть 2 способа получить свою прибыль в денежном эквиваленте:

Во-первых, можно продать их по рыночной стоимости, а именно по 3,5 млн., однако в этом случае придется достаточно долго ждать.

Во-вторых, можно снизить стоимость, например, до 3 млн. и получить прибыль быстрее, все равно оставшись с неплохим чистым доходом.


В такой ситуации обычный человек можно сэкономить до 20 процентов от рыночной стоимости квартиры в новостройке. При этом она уже будет находиться в его собственности, а значит риск намного меньше, чем тот, который возникает при прямом взаимодействии с застройщиком.

Кроме всего прочего, существует определенная специфика, связанная с тем, что подрядчики чаще всего намерены продать все квартиры за очень короткий срок, получив при этом наличные.

Такой вариант предполагает заключение специального договора, который описывает «переуступку права требования недвижимости». Суть заключается в том, что на момент строительства, когда физически квартиры еще может не быть, ею формально владеет сам застройщик. Далее по окончанию работ недвижимость переходит в собственность подрядчика, который уже обязан передать ее покупателю согласно заключенному соглашению.

word_icon (1)Скачать договор переуступки права требования квартиры (образец) (.docx, 16 Кб)

При этом все права на недвижимость, как и в случае заключения сделки напрямую с застройщиком, передаются человеку только после завершения строительных работ. Несмотря на это, если выбрать надежную компанию, которая по реальным соглашениям предоставляла строительной фирме товары или услуги во время процесса возведения дома, а также заключить с ней правильный договор переуступки прав требования жилплощади (если корректно, то недвижимости), то можно неплохо сэкономить.

Способ 7. Покупка жилья у собственника

Данный вариант является наиболее популярным на рынке вторичного жилья. В народе такой подход принято называть «без посредников», ведь ни покупатель, ни продавец не обращаются к риелторам, а самостоятельно обсуждают все нюансы сделки и заключают договор купли-продажи.

договорСкачать договор купли продажи квартиры (образец) (.doc, 36 Кб)

В таком случае можно серьёзно сэкономить, поторговавшись с человеком, однако вполне реально прогадать с характеристиками квартиры. Именно поэтому нужно обязательно все проверить несколько раз, а затем самостоятельно заключить договор и передать все бумаги в регистрирующие государственные структуры.

Выгодная покупка квартиры - пошаговая инструкция 2016
Покупка квартиры — пошаговая инструкция 2017 — 2018 г.

4. Как правильно купить квартиру - 7 основных шагов к выгодной сделке

Как уже говорилось ранее, чтобы приобрести жилплощадь, нужно подойти к этому вопросу ответственно. Наилучшего результата можно достичь только в том случае, если двигаться по определенному плану, хладнокровно отодвигая отвлекающие факторы.

Опытные мошенники попытаются помешать покупателю выполнить ряд намеченных им действий, например, при осмотре квартиры, сбивая с толку и не давая возможности проверить работу телевизора или санузла. Именно поэтому для минимизации рисков достаточно следовать такому плану.

Шаг №1. Определение габаритов и других характеристик квартиры

На данном этапе необходимо решить, насколько большой должна быть жилплощадь, а также где она расположена, какие элементы инфраструктуры должны находиться поблизости. При этом нужно изначально определиться, какой рынок наиболее приемлемвторичный, на котором можно приобрести сразу квартиру с мебелью и ремонтом, или первичный, где имеется возможность стать первым хозяином и обустроить все по своему усмотрению.

Обратите внимание! Четкое понимание желаемых параметров не только упрощает процесс выбора недвижимости, но и защищает от недобросовестных продавцов.

Если человек четко знает, что ему нужна, например, квартира площадью не меньше 50 кв. м. возле транспортной развязки, то никакой продавец не сможет ему продать маленькую, хоть и «очень уютную и с хорошим видом из окна» квартиру в пригороде.

Следует понимать, что основным недостатком вторичного рынка является то, что квартиры зачастую находятся в старых изношенных домах. Насколько бы они не были хорошо отремонтированы, в конце концов, придется когда-то делать капитальный ремонт. Кроме того, очень часто владельцы спешат продать недвижимость с долгами или нехорошей юридической историей.

Первичное же жильё, во-первых, может иметь только голые стены. В таком случае придется самостоятельно заниматься ремонтом и покупать все необходимое. Кроме того, новостройки зачастую находятся далеко от инфраструктуры, что может понравиться отнюдь не каждому.

Шаг №2. Фиксация суммы, которую можно потратить на квартиру в ближайшее время

Не секрет, что фактическое желание людей, которые хотят купить жилплощадь, зависит непосредственно от бюджета, которым они располагают. К примеру, на одни и те же деньги можно купить как однокомнатную квартиру в центре, так и что-то побольше на окраине города.

Данный шаг наиболее простой в реализации, так как каждый сам понимает, какой суммой он располагает.

На современном рынке недвижимости можно найти большое количество предложений с указанной ценой, поэтому ничего не выбрать невозможно. Нюанс же заключается в том, что существует очень много факторов, влияющих на выбор.

На данном этапе всегда хочется сэкономить, ведь деньги придется потратить немаленькие. Именно поэтому большинство людей в первую очередь смотрят на самые дешевые предложения, которые иногда кажутся очень привлекательными.

Подозрения в данном случае оправданы, ведь, по мнению специалистов, сейчас существует огромное количество предложений, которые на самом деле являются объявлениями-утками. Что это такое? А это такое объявление, в котором продавец специально ставит очень маленькую ненастоящую цену, чтобы привлечь людей. Когда кто-то ему звонит, он говорит, что квартира уже подорожала и придется заплатить больше. Или вообще могут сказать, что она не продается или уже нашла себе нового владельца.

Чаще всего такими вещами занимаются риелторы или какие-либо посредники, которые после грустной новости о том, что недвижимость уже продана, озвучивают новое предложение.

Кроме всего прочего, на этом шаге не обязательно останавливаться на том, что на данный момент «есть в кармане». Не стоит забывать, что и в кризисные времена банки продолжают разрабатывать новые кредитные программы, хотя и стали выдавать деньги более аккуратно.


Рассмотрим небольшой пример. Предположим, что существует некий Сергей, которому 30 лет. Он работает на хорошей и стабильной должности, и его зарплата составляет 40 тыс. рублей. В такой ситуации банк может выдать ему кредит в размере от 1 до 1,5 млн. руб. Благодаря этому Сергей может рассчитывать на хорошую квартиру.

При этом стоит отметить, что предполагаемая к выдаче сумма может варьироваться в зависимости от большого количества факторов: возраста, стажа, размера официальной зарплаты, истории предыдущих обращений в банк и так далее.


Заключительный совет на данном шаге состоит в следующем: никогда нельзя планировать потратить такую сумму, которой хватает «впритык».

Лучше всегда иметь сколько-то денег про запас, ведь они могут понадобиться на ремонт или другие непредвиденные расходы.

Шаг №3. Подбор оптимального источника финансирования: имеющиеся наличные или ипотека

На данном этапе придется вспомнить все то, о чем шла речь ранее. Достаточно понять, что с помощью ипотеки значительно расширяется выбор доступных квартир. Однако придется долго (в некоторых ситуациях даже до 30 лет) выплачивать проценты, а это значительно повлияет на привычный уклад жизни, ведь будет отнимать весомую часть дохода.

При этом часть общества считает, что лучше заплатить одним платежом наличными средствами (так можно рассчитаться с предыдущим владельцем квартиры и забыть), а значит, придется достаточно долго копить нужную сумму. Другие же попросту не могут ждать (квартирный вопрос стоит очень остро) и вынуждены идти в банк за помощью.

Шаг №4. Подбор наилучшего способа поиска подходящего жилья: самостоятельно без риэлтора или с использованием услуг посредника

Здесь важно учитывать, имеется ли какой-никакой опыт выбора недвижимости. Дело в том, что процесс этот достаточно сложный (об этом уже говорилось не раз), поэтому в некоторых ситуациях его лучше доверить профессионалам.

Попробуем определиться с основными особенностями каждого варианта:

  1. Самостоятельный поиск продавца. В данном случае придётся задействовать все доступные источники информации: рекламу в газетах, телевидение, доски объявлений, рассказы знакомых и, разумеется, интернет. Придется потратить немало времени, обзвонить десятки телефонов (кого-то нет дома, кто-то завышает цену, какая-то квартира уже продана и т. д.), чтобы найти подходящий вариант. В итоге потраченным окажется не только время, но и эмоциональное состояние, а также психическое здоровье. Нужно понимать, что существует большое количество неадекватных продавцов, которые постоянно переносят встречи, что-то скрывают или отменяют сделку за день до того, как она должна была состояться.
  2. Обращение к риелтору. В данном случае речь идет о том, чтобы доверить весь процесс профессионалу. Риелтор не только выслушает и запишет все пожелания, но и самостоятельно начнет поиск по своей базе, посетит все подходящие квартиры и оставит только несколько наиболее интересных и подходящих по всем критериям. Несмотря на это, придется хорошенько раскошелиться. Опытные риелторы берут до 3% от суммы сделки, так что не каждому этот вариант будет по карману.
  3. Поиск посредников. Такие лица являются чем-то средним между собственниками и риэлторами. Очень часто их отождествляют со вторыми, однако если попытаться их выделить в отдельную категорию лиц, то получится следующая картина: они берут меньший процент, собирают контакты нескольких владельцев недвижимости и проводят переговоры от их имени. Очень часто это начинающие риелторы, которые, не имея достаточно большого стажа работы, просят за свою помощь небольшой процент. В народе под посредниками очень часто подразумевают лиц, которые неофициально занимаются риэлтерской деятельностью. Их услуги всегда дешевле, однако, ответственность за работу они не несут. Если возникают проблемы с продавцом, то они в это дело не вмешиваются. В свою очередь риелторы сопровождают покупателя от самого начала и до конца.

Шаг №5. Осмотр наиболее понравившихся вариантов

На данном этапе придется выполнить самое ответственное дело. При этом эксперты советуют не останавливаться на первом понравившемся варианте, а пересмотреть хотя бы несколько подходящих, чтобы было с чем сравнивать.

Самое главное в каждом случае поискать какие-то подводные камни. Возможно, сантехника течет или район шумный, а бывает и соседи чересчур недоброжелательные.

Обратите внимание! О наличие каких-то подвохов может говорить заниженная цена. В ситуациях, когда она выглядит уж слишком маленькой, нужно обязательно выяснить причину, не доверяя на слово рассказам о необходимости скорого переезда.

Лучше всего оценить район, в котором расположен дом, поможет самостоятельная поездка к нему. Можно сесть на общественный транспорт и проехать на нем до ближайшей остановки. Таким образом, получится познакомиться с местной инфраструктурой, увидеть окружающих людей. В криминальном или чисто рабочем районе (например, недалеко от промышленной зоны) понравится жить далеко не каждому.

Не стоит забывать и про других членов семьи, которые тоже будут проживать в квартире. Например, при наличии детей нужно поискать поблизости садик или школу, а также оценить уровень их работников и воспитателей.

Особое внимание нужно уделить и другим неважным на первый взгляд моментам: лифту, подъезду, двору, соседним домам, наличию больших магазинов и спортивных площадок и т. д. Именно с этими вещами придётся сталкиваться каждый день, поэтому нельзя покупать квартиру в районе, который лишен всех благ цивилизации, как бы недорого она не стоила.

Кроме всего прочего, нужно обратить внимание и на такие вещи в самой квартире (они обычно не указываются в объявлении, хотя влияют на повседневную жизнь): на высоту потолков, размер кухни, состояние стен, пола, сантехники, чистоту в подъезде, работоспособность лифтов, тип перекрытий и т. п.

После этого необходимо для каждой конкретной квартиры попытаться численно оценить стоимость необходимого ремонта. Эту цифру нужно прибавить к цене, которую озвучивает продавец. Кроме всего прочего, необходимо подготовить ряд вопросов, которые стоит в обязательном порядке задать владельцу недвижимости, чтобы быть в курсе дела и выяснить самые важные моменты:

  1. Как квартира появилась у него в собственности? Является ли он единственным ее владельцем?
  2. Сколько людей прописано в квартире? Есть ли среди них кто-то, кто служит в армии или находится на иждивении у других лиц (например, дети, психически больные или кто-то еще)?
  3. Погасил ли продавец перед продажей задолженность по коммунальным услугам?

Конечно, всем этим может заняться риелтор, однако даже при обращении к профессионалу наиболее понравившуюся квартиру лучше лишний раз проверить самостоятельно.

Далее можно обсудить с продавцом несколько важных моментов: на кого ляжет процесс оплаты регистрационных расходов (нужно будет обратиться к нотариусу), а также, сколько хозяевам понадобится времени, чтобы съехать с квартиры и забрать все свое имущество.

Поначалу эти вопросы всегда откладываются. Однако на практике они важны, поэтому специалисты советуют даже отобразить их в договоре.

Шаг №6. Переговоры с хозяевами квартиры — когда можно торговаться?

Очень часто продавцы заведомо завышают цену, рассчитывая на следующее: если человека все устроит, то он заплатит больше, а если будет чем-то недоволен, то можно будет его удержать «скидкой», то есть возвратом к изначально запланированной цене.

Несмотря на это, торговаться надо в меру. Постоянные просьбы понизить цену могут привести к неудаче: продавец просто откажется от сотрудничества и быстро найдет другого покупателя.

Полезный совет! Особенно не стоит наседать с торгом в том случае, если на связь вышел посредник или доверенное лицо собственника квартиры (сын, брат, сестра и т. д.). Такие люди вряд ли будут по многу раз созваниваться с хозяином, чтобы обсудить возможное снижение цены, хотя и им заведомо разрешают опустить стоимость недвижимости до определённого порога.

Как же тогда узнать минимальную цену, на которую готов продавец? Достаточно детально изучить все параметры жилплощади, а затем позвонить в риэлтерское агентство с предложением якобы от лица продавца. Профессиональные посредники проанализируют предоставленную информацию и предоставят свою оценочную стоимость. Далее достаточно сравнить цифры из нескольких агентств с тем, что предлагает сам собственник. В том случае, если человек просит явно больше, чем говорят специалисты, можно продолжать торговаться.

Шаг №7. Оформление сделки по всем правилам

Данный этап можно разделить на следующие части:

  1. Анализ всех необходимых бумаг. Покупатель должен самостоятельно проверить наличие всех документов, необходимых для успешного совершения сделки по купле-продаже. Основное, на что следует обратить внимание, это свидетельство о праве собственности (оно должно храниться у собственника в надлежащем виде, а указанные в нем реквизиты должны совпадать с паспортными данными хозяина), а также различные обременения третьих лиц, о чем уже неоднократно шла речь ранее.
  2. Подписание соглашения и передача бумаг в регистрационные органы. При наличии всех необходимых документов, можно переходить непосредственно к заключению договора. Если речь шла об авансе, то составляется специальная бумага, подтверждающая факт его передачи. После этого документы передаются в регистрирующую государственную структуру.
  3. Проведение процедуры приема-передачи недвижимого имущества. Она подразумевает проверку и осмотр квартиры, а также подписание специального акта, согласно которому квартира окончательно переходит в собственность покупателя.

файл скачатьСкачать акт приема-передачи квартиры (образец) (.doc, 27 Кб)

Гарантией того, что сделка будет успешной и ни одна из сторон не совершит какие-либо противозаконные действия, является задаток. Под ним подразумевается своеобразная предоплата за предмет договора купли-продажи, которая передается от покупателя продавцу в качестве подтверждения его серьезных намерений. Для этого составляется договор задатка, в котором оговаривается непосредственно размер платежа (максимально на практике он составляет около 5%).

файл скачатьСкачать договор задатка при покупке квартиры (образец) (.doc, 91 Кб)

На заметку! Если покупатель вдруг передумает, то задаток остается у продавца. Если же собственник квартиры решит отменить сделку, то он должен будет отдать сумму, равную двум задатка.

Для урегулирования всех вопрос все нюансы рекомендуется указать в договоре задатка (в т. ч. способы проведения расчетов между сторонами).


Таким образом, следуя этой несложной последовательности, можно без особого труда совершить успешную сделку и стать обладателем квартиры со всеми необходимыми параметрами.

Причем процесс поиска подходящего варианта и сбора документов можно возложить на риелтора, а можно заняться всем самостоятельно, учитывая, что это достаточно сложно и затратно по времени и эмоциональным ресурсам.

Как купить квартиру в ипотеку - с чего начать + инструкция
С чего начать приобретение квартиры в кредит — плюсы и минусы ипотеки, обзор лучших банков + подробное руководство

5. Как купить квартиру в ипотеку — с чего начать: особенности и нюансы покупки + пошаговая инструкция

Итак, как уже не раз было сказано ранее, покупка квартиры за наличные может быть многим не по карману. В таком случае есть 3 выхода: ничего не делать (оставить жилищный вопрос нетронутым), много лет копить и ждать заветной даты, когда наконец-то появится возможность стать обладателем собственной недвижимости, или оформить ипотеку.

В таком случае можно будет сразу же поселиться в выбранную квартиру, постепенно отдавая банку деньги.

Покупка квартиры в ипотеку хоть и обязывает семью пересмотреть свой стиль жизни, зато даст возможность, несмотря на постоянно высокие цены на недвижимость, достаточно быстро решить жилищный вопрос, постепенно выплачивая посильные суммы.

Попробуем разобраться: что нужно знать, чтобы ипотека оказалась спасением семьи, а не ее погибелью? Как правильно купить квартиру в кредит, который придется выплачивать достаточно долго?

5.1. Квартира в ипотеку - особенности покупки

Если денег на сиюминутное приобретение недвижимости нет, придется волей-неволей задуматься об ипотеке, особенно если жилищный вопрос стоит остро. Предварительно нужно взвесить все «за» и «против», а также оценить возможные проблемы, риски и сложности, чтобы после оформления всех бумаг не оказалось, что семья не сможет ежемесячно отдавать оговоренную ранее с банком сумму.

Что такое ипотека на жилье — условия и суть

Стоит отметить, что количество приобретённых в кредит квартир растет с каждым годом. Именно поэтому, наверное, практически не осталось людей, которые бы не знали, что такое ипотека. Она же в свою очередь представляет собой долгосрочный кредит на недвижимость, выплачивать который, в зависимости от ситуации и материального положения, можно до 30 лет.

При этом все это время жилплощадь будет доступна покупателям-заемщикам для проживания, однако вместе с тем будет находиться у банка в залоге. Именно поэтому банк в любой момент, если вдруг возникают какие-от проблемы с человеком, имеет право забрать через суд квартиру, которая стала предметом спора.

Следует сразу прояснить один момент, более детально раскрывающий суть ипотечного кредитования: в любой подобной сделке всегда принимают участие 3 полноправных стороны. Перваязастройщик либо в более широком случае – владелец недвижимости. Вторая сторона ипотечной сделки – банк, который фактически дает человеку деньги на приобретение квартиры. И третий участник процесса – сам покупатель, который берет заем и становится должником, ведь обязан вернуть все деньги с определенным заранее оговоренным процентом.

Взаимоотношения сторон регулируются как подписываемым между ними договором, так и специальными законодательными нормами. Особое внимание будущему владельцу квартиры стоит обратит внимание на закон, который был принят в 1998 году и имеет соответствующее – название «Об ипотеке».

Следует учитывать, что любая банковская структура обязательно проверяет потенциального заемщика перед оформлением ипотеки. Любая организация, занимающаяся выдачей денег для приобретения жилой недвижимости, не заинтересована в том, чтобы финансировать абсолютно всех.

Лицо, которое пожелало оформить ипотеку, должно будет подтвердить свою платежеспособность, а также наличие достаточного ежемесячного дохода для покрытия регулярного платежа. При этом рабочее место также имеет роль. Оно должно быть стабильным и не сезонным (иногда по последнему показателю делают поблажку, ссылаясь на хорошую кредитную историю).

Важные нюансы приобретения жилья в ипотеку

Основной момент, который стоит учитывать, оформляя ипотеку, заключается в ее длительности. Зачастую квартирные кредиты могут выплачиваться от 5 до 50 лет. Связано это с тем, что сумма, которую банк выдает человеку для приобретения недвижимости, очень большая (особенно учитывая нестабильный валютный курс).

Кроме того, чем дольше человек будет платить банку, тем больше накопится процентов. Именно поэтому сами финансовые структуры не заинтересованы в том, чтобы люди уж очень быстро возвращали взятые ими деньги.

Итоговая сумма переплаченных прецедентов, конечно же, набирается очень и очень большая, но деться от этого никуда невозможно. К чему же стоит быть готовым? Второй по счету ипотечный нюанс связан именно с переплатой. Она очень часто достигает от 70 до 100% или даже больше. В итоге придется заплатить минимум в 1,5 раза больше, а то и в 2 или даже 3.

Например. За квартиру, которая изначально стоит 1,5 млн. руб. можно в конечном счете заплатить примерно от 2,5 до 3 млн.

Последний нюанс радует еще меньше. Заключается он в том, что в России по статистике одни из самых высоких ипотечных процентов. Во многих других странах люди так часто пользуются кредитами фактически потому, что они намного более доступны для простых людей.


Исходя из всего этого, можно сделать один вывод. Перед оформлением ипотеки надо обязательно промоделировать ситуацию и представить, получится ли в течение 10-30-50 лет ежемесячно отдавать определенную суму от дохода (нередко – больше половины) в счет погашения кредита.

При этом не стоит забывать, что, если вдруг дальше совершать платежи становится невозможно, у каждого имеется возможность расторгнуть договор, хоть и на совсем невыгодных условиях.

Как купить квартиру в ипотеку - 5 шагов
Покупка квартиры в ипотеку — пошаговая инструкция

5.2. Как купить квартиру в ипотеку - 5 простых шагов

Как уже не раз было сказано ранее, покупка квартиры в ипотеку сопряжена с рядом нюансов и рисков, которые обязательно надо учитывать. Именно поэтому, чтобы жизнь не сильно усложнялась регулярными платежами, необходимо ответственно подойти к выбору банка и кредитной программы и к выполнению других важных задач, следуя нижеприведенной инструкции.

Шаг №1. Ищем наиболее интересный объект

Следует отметить, что на данном этапе стоит учитывать не только свои интересы, но и параметры, которые важны банку. Финансовые учреждения не выдают кредиты для приобретения очень старых и ветхих квартир, а также под недвижимость сомнительного назначения. Чаще всего получить кредит можно от партнеров и инвесторов, которые заинтересованы в ликвидности (продаваемости) жилплощади. О том где взять кредит без отказа, мы писали в предыдущей статье.

Именно поэтому стоит учитывать не только собственные требования (метраж, количество комнат, планировку и т. д.), но и то, насколько выбранная квартира будет реально интересна банку. В конечном счете ему придется ее продавать, если заемщик окажется недобросовестным. Из-за этого некоторые объекты могут не подлежать кредитованию.

Шаг №2. Занимаемся поиском банка и подходящей программы

На данном этапе достаточно сложно понять, какое именно финансовое учреждение предлагает более выгодные условия сотрудничества. Зачастую даже кредитные калькуляторы не могут в полной мере спрогнозировать все расходы покупателя квартиры.

Несмотря на это, есть ряд факторов, на которые обязательно надо обратить внимание:

  • возможная сумма займа, а также минимальные и максимальные сроки его возврата;
  • наличие обязательного начального взноса;
  • репутация банка и его перечень требований, которые выдвигаются к покупателю квартиры;
  • наличие или отсутствие страховок;
  • время, после которого за неуплату может начаться процесс изъятия недвижимого имущества у заемщика.

Все эти вещи особенно важны при выборе наиболее подходящего банка.

Шаг №3. Подготовка бумаг и написание официального заявления

Некоторые банки могут выдать деньги за несколько дней, некоторые же могут тянуть с решением больше недели. Исходя из этого, лучше отнести все документы сразу в несколько финансовых учреждений. Что же относить?

В обязательном порядке понадобятся следующие бумаги:

  • копия паспорта гражданина;
  • экспертное заключение, подтверждающее реальную стоимость недвижимости;
  • кадастровый паспорт;
  • свидетельства о составе семьи, а также о регистрации объекта, который необходимо купить;
  • справка о том, что нет задолженности за свет, воду, электроэнергию и т. д., а также о том, что человек имеет полную дееспособность;

Далее, когда банк получает на руки документы, он рассматривает все бумаги на квартиру и выносит свое решение.

Шаг №4. Страхование

Существует законодательно закрепленное требование, которое вынуждает в обязательном порядке застраховать все объекты, для приобретения которых выдавалась ипотека.

Кроме всего прочего, многие банки помимо этого рекомендуют попутно приобрести страховку самому заемщику.

Более подробно про страхование квартиры или дома, мы писали в прошлом выпуске.

Финансовое учреждение может повысить процент, если клиент откажется от страхования, ведь в большинстве случаев он заинтересован не только в защите залогового имущества, но и в том, чтобы долг был возвращен. Для этого проводится, например, страхование от невозврата.

Шаг № 5. Заключаем договора

В данном случае речь идет о кредитном соглашении, а также о документе, который подтверждает совершение сделки купли-продажи.

Обязательно в обоих договорах нужно самостоятельно прочитать все разделы и внимательно ознакомиться с примечаниями.

Сразу после завершения сделки квартира перейдет в залог банку, а значит в случае неплатежеспособности человека может быть у него отнята.

5.3. Плюсы (+) и минусы (-) покупки квартиры в ипотеку

Для многих людей ипотечные кредиты кажутся уж очень неподъемными из-за общей суммы переплаты и длительности. Однако, чтобы понять, стоит ли в конкретном случае оформлять ипотеку, достаточно проанализировать ее основные достоинства и недостатки.

Итак, основные плюсы ипотеки:

  • позволяет быстро решить острый для многих семей квартирный вопрос;
  • существует достаточно много программ, которые ориентированы на разные социальные группы;
  • покупка квартиры в кредит – выгодная инвестиция, ведь со временем недвижимость чаще всего дорожает;
  • на данный момент предложения на рынке недвижимости превышают спрос, а значит можно подобрать наиболее подходящую жилплощадь по оптимальной цене;
  • для военных существует специальная государственная поддержка (производится оплата части кредита).

Кроме всего прочего, чем платить каждый месяц за аренду, лучше совершать платежи по ипотеке. Ведь хозяева могут при желании попросить своих квартирантов съехать, а вот в случае с ипотекой заемщики имеют полное право жить в квартире и обустраивать ее по собственному желанию.

Что же касается минусов ипотеки, то принято отмечать следующие моменты:

  • явная переплата за счет ощутимой процентной ставки (даже в крупных банках она не бывает ниже 11%);
  • тщательный отбор заемщиков (не каждый человек может рассчитывать на одобрение банка на выдачу кредита);
  • внушительные сроки (от 5 до 50 лет);
  • необходимость совершать платежи четко в оговоренные числа (в случае задержки – штраф или пеня);
  • систематическое нарушение правил погашения ипотеки влечет негативные последствия вплоть до изъятия жилплощади.

Кроме всего прочего, сама процедура обращения в банк и подписания всех документов является достаточно кропотливой. Она подразумевает необходимость сбора справок и различных бумаг.

При этом ожидание решения банка также может быть достаточно утомительным, ведь финансовому учреждению нужно проверить не только кредитную историю обратившегося человека (пробить его по всем доступным базам), но и проанализировать его доход, а также проконтролировать, чтобы все предоставленные потенциальным клиентом справки были настоящими и действительными на момент предоставления.

5.4. Какой банк выбрать для ипотеки — обзор ТОП-5 лучших финансовых учреждений с выгодными условиями кредитования

В наше время ипотечные займы можно оформить практически во всех более-менее стабильных банках. Несмотря на это, найти достойное финансовое учреждение, которое предложит наиболее выгодные условия и в случае возникновения проблем пойдет навстречу и сможет предложить интересную программу реструктуризации, достаточно сложно. Поэтому попробуем проанализировать имеющийся рынок кредитных услуг и рассмотрим 5 наиболее подходящих для оформления ипотеки банков.

В качестве основного критерия выберем процентную ставку, а также наличие всевозможных программ, которые заинтересуют среднестатистических жителей нашей страны.

Итак, в пятерку лучших по выбранному критерию входят следующие банки:

  1. Сбербанк. Имеются программы для приобретения недвижимости как на вторичном, так и на первичном рынке. Процентная ставка – 11,4%.
  2. ВТБ24. Самая популярная программа этого финансового учреждения – «Новостройка с господдержкой». В этом банке процент повыше – 11,75%.
  3. Газпромбанк. Это финансовое учреждение предлагает своим клиентом интересную услугу «Ипотека «Рефинансирование»». При этом процентная ставка 13%.
  4. Банк Москвы, предлагающий ипотеку с надежной государственной поддержкой. Процентная ставка – 11,7%.
  5. Московский кредитный банк. Программа «Квартира на вторичном рынке», по которой предусмотрен процент, равный 14,25%.

Ниже приведена наглядная таблица с ипотечными продуктами и размером процентной ставки данных банков:

Банк Кредитные продукты Размер процентной ставки
1. Сбербанк «Приобретение строящегося жилья», «Приобретение готового жилья» 11,4%
2. ВТБ 24 «Новостройки с господдержкой» 11,75%
3. Газпромбанк Ипотека «Рефинансирование» 13%
4. Банк Москвы Ипотека с господдержкой 11,7%
5. Московский Кредитный Банк «Квартира на вторичном рынке» 14,25%

Таким образом, при выборе банка лучше всего особое внимание уделить наиболее крупным финансовым структурам, а также отбирать подходящее учреждение, отталкиваясь от разнообразия предлагаемых программ и актуальной процентной ставки.

Как купить квартиру на материнский капитал - способы покупки + инструкция
Как правильно купить квартиру за счёт материнского капитала — подробная информация по приобретению жилья на маткапитал

6. Как купить квартиру на материнский капитал в 2017 году - способы + инструкция

Подтвержденная статистика говорит об интересной тенденции: все больше семей тратят материнский капитал именно на улучшение своего жилищного положения, а именно строят дома или покупают квартиры.

Конечно, полностью за полученные от государства деньги оплатить новое жильё невозможно, но, например, оплатить первый кредитный взнос или за счет ранее недостающей суммы решиться на сделку вполне возможно.

За последние годы более 70% семей, чей ребенок достиг 3-х летнего возраста, потратили средства МСК (материнского семейного капитала) именно на покупку недвижимости.

Разумеется, в большинстве случаев выдаваемой суммы не хватает, однако она очень часто выступает в роли своеобразного финансового рычага, который заставляет сдвинуться со стартовой линии навстречу собственной квартире.

6.1. Как купить квартиру за материнский капитал — разрешенные направления использования средств + пример

Итак, получаемая от государства помощь для решения жилищного вопроса, может быть направлена на следующие цели:

  • в качестве платежа по действующей ипотеке,
  • для внесения начального кредитного взноса,
  • для восполнения недостающего бюджета на приобретение жилой недвижимости.

Самое главное заключается в том, что необходимо понимать следующее: никто деньги на руки никому не выдает. Если нужно добавить средства для покупки недвижимости, то придется приобретать ее с помощью безналичного расчета. Перед сделкой деньги поступят на специальный счет человека и спишутся во время совершения сделки с него в пользу продавца вместе с основной суммой.

Интересен и тот факт, что купить можно как первичное, так и вторичное (у физических лиц) жилье. В любом случае Пенсионный фонд РФ будет проверять выбранную недвижимость. Без его задокументированного соглашения на покупку конкретной жилплощади не удастся провести сделку.

Все дело в том, что выбранный объект должен соответствовать ряду характеристик:

  • он должно не нарушать санитарно-эпидемиологические нормативы;
  • жилплощадь обязана располагаться на территории РФ;
  • квартира должна быть полностью жилой (необходимо подтверждение подобного статуса).

Исходя из этих требований, подбирается та недвижимость, которая устроит ПФР и может быть в перспективе куплена за материнский капитал.

Можно ли приобрести жильё без ипотеки до достижения ребенком 3 лет

Существует ограничение, которое было вскользь упомянуто ранее. Если ребенку еще не успело исполниться 3 года, то его родители еще не могут тратить средства Материнского капитала на улучшение своего жилищного положения, пусть даже финансы пойдут и в хорошее русло (даже если ребенок останется в выигрышном положении).

Несмотря на это, существует одно небольшое замечание, которое для многих людей становится настоящей панацеей. Получить на банковский счет средства из ПФР для дальнейшего перевода 3-м сторонам вполне реально, если имеется открытая ипотека, по которой регулярно нужно платить проценты. В таком случае, средства могут быть направлены именно на погашение кредита родителей, которые, например, приступили к улучшению жилых условий до появления ребенка.

Исходя из этого, каждой молодой семье доступно 2 способа воспользоваться своим материнским капиталом для приобретения жилой недвижимости:

  • погашение части кредита, который уже действует на момент выдачи МСК;
  • внесение первого взноса по ипотеке.

Приведем пример

Чтобы нагляднее это продемонстрировать, попробуем вникнуть в простой пример. На семью Петровых в банке оформлен жилищный кредит. Приходит пополнение (уже второй ребенок) и государство выдает сертификат на материнский капитал.

Дело в том, что их ребенку еще не исполнилось 3 года, однако из-за того, что у Петровых оформлена ипотека, они могут направить все средства государственной помощи для погашения части кредита.

В данном случае 3-х летнего возраста ребенка ждать не надо, а достаточно просто сократить срок ипотеки за счет досрочного погашения части задолженности.


6.2. Способы покупки квартиры с материнским капиталом

В нашей стране именно материнский (семейный) капитал является наибольшей разовой дотацией, которая положена семьям от государства. За счет этого и спектр задач, которые с помощью маткапитала можно решить, достаточно широк. Наилучший из всех, как уже ни раз говорилось, заключается в приобретении собственного жилья.

Рассмотрим основные способы приобретения собственной жилой недвижимости, используя семейный капитал. Всего существует 3 варианта.

Способ №1. Прямая покупка

В данном случае подразумевается ситуация, при которой для приобретения квартиры хватает либо самого маткапитала, либо собственных вложений вместе с ним.

Разумеется, в такой ситуации будет заключен привычный всем договор купли-продажи. Однако существует один нюанс, который может оттолкнуть продавца от сделки.

Дело в том, что средства на его счет поступают не сразу. После обращения в ПФР может пройти до 2 месяцев, прежде чем деньги станут доступны продавцу недвижимости. А ведь не каждый на такие условия согласится.

Все дело в том, что законодательно установлен ряд обязательных процедур, которые должен организовать сотрудник ПФР. За счет этого управиться быстрее практически невозможно.

Что же делать человеку, который хочет купить квартиру за 1 платеж, используя средства маткапитала? Выхода есть два:

  1. Либо найти такого продавца, который согласится подождать (можно, например, составить расписку о сумме, которая была передана сразу, а также в договоре указать, что остальная часть денег придет позже из ПФР), а можно пойти более хитро.
  2. Второй подход заключается в оформлении кредита. Нужно взять в банке недостающую сумму, а затем погасить займ средствами, которые пришли через 2 месяца на счет. В данном случае имеется один серьезный нюанс: нельзя брать деньги в микрофинансовой организации. Такие учреждения не имеют возможности работать с предоставляемым государством маткапиталом. Подробности о том где взять денег если все банки и микрозаймы отказывают описаны в нашей отдельной статье.

Способ №2. Оформление сделки в кредит

Если достаточной суммы не наберется даже с маткапиталом, то можно задуматься об ипотеке. Если будет заключен банковский договор, то сотрудникам ПФР удастся быстрее перечислить всю сумму на счет, хотя они все равно должны будут проверить чистоту совершаемой сделки с юридической стороны.

В данном случае алгоритм действий прост:

  1. Выбирается подходящая квартира.
  2. Оформляется ипотечный договор в банке.
  3. Происходит официальное обращение в ПФР со специальным заявлением.
  4. Происходят все транзакции, и покупатель становится владельцем жилой недвижимости.

Разумеется, до полного расчета с банком квартира будет находиться у него под залогом. А это означает, что никаких операций с ней провести будет нельзя. Продавать, дарить или обменивать ее можно будет только после того, как банк получит все деньги.

В наше время все меньше финансовых учреждений решаются на работу с маткапиталом, так как она сопряжена с определёнными рисками, а также, что более важно, с задержками.

Среди наиболее стабильных банков, работающих с семейными сертификатами, выделяют следующую пятерку:

  1. ВТБ24;
  2. Сбербанк;
  3. Банк Москвы;
  4. Альфа-Банк;
  5. ДельтаКредит.

Наверное, каждое из этих финансовых учреждений известно практически всем жителям нашей страны. При этом, несмотря на различия в предлагаемых программах, каждый из этих банков имеет схожие требования к заемщику. К ним относят юридическую чистоту документов, стабильный заработок определённого уровня, а также отсутствие черных пятен в кредитной истории.

Способ №3. Приобретение конкретной доли недвижимости

В данном случае речь идет о покупке только определенной части квартиры (комнаты). Все дело в том, что при таком подходе можно обойтись и без личных вложений.

Несмотря на это, возникает сложность, связанная с непростым юридическим оформлением подобных сделок. Работники государственных структур тщательно проверяют комнату, которую хочет купит семья. Очень часто они отказывают людям в финансировании подобных покупок, если, по их мнению, ребенку будет на новом месте некомфортно.

Исключением бывают только большие комнаты, у которых есть свой отдельный вход, а также определённого рода изоляция (она должна быть непроходной, а также иметь дверь с замком). При этом родителям достаточно учитывать одну простую истину: государство выдает материнский капитал в том числе и для того, чтобы у семьи появилась возможность улучшить жилищные условия ребенка. Если приобретаемая комната проблемы не решает, то и в выдаче средств ПФР откажет.

Таким образом:

  • наиболее выгодный способприобретение части квартиры (не нужно будет добавлять своих денег), однако провести такую сделку очень сложно;
  • оптимальный способ воспользоваться материнским капиталом – добавить его в качестве недостающей суммы при единовременной покупке недвижимости. В данном случае придется искать продавца, который согласится на то, что часть средств, по сумме равная маткапиталу, придет к нему позже. Или нужно будет оформлять краткосрочный кредит на 2-3 месяца;
  • наиболее простой в реализации способ приобретения квартиры за семейный капитал – оформление ипотеки. В данном случае, разумеется, придется какое-то время выплачивать проценты, но зато государственная помощь на ребенка перекроет часть долга.

Покупка квартиры с материнским капиталом - пошаговая инструкция в 3 шага
Пошаговая инструкция по покупке квартиры с материнским капиталом

6.3. Покупка квартиры с материнским капиталом — пошаговая инструкция

Большое количество отказов со стороны ПФР в финансировании покупок обладателей материнского капитала свидетельствует о том, что государство тщательно проверяет каждую сделку. Чтобы сэкономить время и нервы, достаточно следовать простой последовательности действий.

Шаг №1. Выбираем квартиру

На данном этапе нужно подобрать такую жилую недвижимость, которая соответствовала бы всем желаемым параметрам, а также «понравилась бы» сотрудникам ПФР.

Важно! Государство выдаст средства на приобретение только той квартиры, которая улучшит жилищное состояния семьи и, в частности, самого ребенка.

Шаг №2. Обращение в ПФР

В Пенсионный фонд нужно сразу идти со всеми имеющимися документами. Разрешение на выдачу средств может быть получено только после тщательной проверки всех нюансов сделки (в т. ч. ее юридической чистоты).

Необходимо предоставить:

  • личные документы родителей и всех детей,
  • оригинал семейного сертификата,
  • СНИЛС того, кто обращается в ПФР,
  • копию договора с продавцом или банком,
  • справку об имеющейся задолженности, если оформлялась ипотека, или расчетный счет самого продавца, если сделка проводилась напрямую.

Кроме того, может потребоваться нотариально заверенная бумага, подтверждающая, что в течение 6 месяцев каждый член семьи получит определенную долю в приобретенной недвижимости.

Шаг №3. Совершение самой сделки

В договоре следует указать все моменты, связанные с передачей денег. Особенно важно не забыть вписать информацию о том, что часть средств будет перечислена немного позже за счет материнского капитала.

Можно зафиксировать определенные гарантии, например, штраф за несвоевременную передачу оставшейся суммы.

Сразу по завершению сделки покупатель получает все документы на недвижимое имущество, однако если оформлялась ипотека, то до полной выплаты кредита жилплощадь будет под залогом у банка.


Таким образом, приобретая квартиру с использованием материнского капитала, достаточно помнить, что основной момент, на который обратят внимание сотрудники ПФР, заключается в том, чтобы приобретаемая недвижимость решала жилищный вопрос ребенка. Если при всем при этом сделка будет заключена абсолютно правильно с юридической точки зрения, то повода для отказа у работника Пенсионного фонда попросту не будет.

Покупка квартиры в новостройке в строящемся или сданном доме - схемы
Подробная информация о покупке квартир в новостройках: схемы и инструкция по приобретению жилья в строящемся или уже сданном доме

7. Покупка квартиры в новостройке: строящемся/сданном доме — схемы приобретения + пошаговая инструкция

Покупка своего жилья – мечта каждой среднестатистической семьи. Для многих этот вопрос может быть решен с помощью приобретения недвижимости на вторичном рынке (уже будет ремонт и минимальный набор необходимых коммуникаций), однако этот вариант подходит не всем.

Некоторые люди хотят быть первыми хозяевами в своей квартире, поэтому мечтают о жилплощади в новостройке. Она чаще всего дешевле, чем вторичная недвижимость, хоть и требует дополнительных вложений. Семья сможет обустроить все по собственному желанию, хотя затраты на ремонт и покупку всего необходимого могут оказаться внушительными.

Очень важно! Главной проблемой первичной недвижимости являются даже не голые стены и отсутствие каких-либо вещей, необходимых для проживания (оборудованного санузла, мебели, холодильника, кухонной плиты и т. д.), а большое количество рисков, связанных с тем, что дом может остаться недостроенным.

В данном случае будущие жильцы имеют возможность подписать договор долевого участия, а вот недобросовестный застройщик может заморозить строительство и исчезнуть с деньгами.

Как же обезопасить себя? Можно ли минимизировать риски? Попробуем подытожить ранее изложенную информацию и рассмотрим этот вопрос более детально.

7.1. Как купить квартиру в строящемся/сданном доме — схемы

Приобрести квартиру в новом доме можно как во время его строительства (физически ее еще может не существовать, так как этот этаж, например, еще даже не построен), так и после сдачи в эксплуатацию.

Логично, что чем раньше будет подписан договор, тем больше у покупателя будет выбор, а также тем дешевле ему обойдется конкретная жилплощадь. Исходя из этого, можно утверждать, что наиболее выгодно совершать сделку тогда, когда имеется только котлован.

Если застройщик окажется честным и опытным, то все работы будут выполнены в срок, а новые жильцы получат свои квартиры по ценам, значительно ниже рыночных.

Обратите внимание! Именно на этапе котлована риски самые большие, поэтому нужно быть особенно внимательным и аккуратным, изучая документы строительной компании.

Чтобы приобрести недвижимость на первичном рынке, необходимо либо постараться напрямую связаться с застройщиком или его инвесторами, либо обратить внимание на 3-х лиц (подрядчиков или агентства недвижимости).

Кроме того, существуют и такие люди, которые занимаются массовой скупкой квартир в новостройках. Они покупают их за небольшую стоимость, а далее либо сразу продают, либо сначала делают недорогой минимальный ремонт и реализуют по более высокой стоимости.

Каждый продавец по-своему хорош для покупателя. Специализированные агентства возьмут на себя сбор документов и подбор квартиры, а значит, сэкономят уйму времени и поберегут нервы.

Компания-застройщик предложит самые минимальные цены, а также широкий выбор квартир различного класса во всевозможных районах города.

Муниципальные власти также могут заниматься реализацией недвижимости в жилых дамах. Этот вариант подходит тем, кто хочет минимизировать риски.

Самый же оптимальный вариант в большинстве случаев – приобретение квартиры у перекупщика, который самостоятельно выполняет ремонтные работы и приобретает самые необходимые материалы. В этом таком случае цена будет все равно ниже рыночной, хоть и придется переплатить.

С теоретической точки зрения приобрести жилье в новостройках возможно с помощью одной из существующих схем:

  • паевой взнос;
  • подписание договора о долевом участии (ДУ);
  • вступление в специализированный кооператив (ЖСК);
  • инвестирование строительства;
  • взаимодействие с подрядчиком, который уступает свои права на недвижимость после завершения строительства дома.

Разумеется, в данном случае рассмотрены только те варианты, которые могут быть выгодны обеим сторонам.

Также существуют схемы, которые приемлемы в большей степени только продавцу жилья: применение векселей, а также заключение соглашения о предварительной купле-продаже.

  • В первом случае приобретается ценная бумага, и покупатель становится как бы инвестором строительства. В лучшем случае он получит свою квартиру, вернув вексель застройщику. В худшем ‑ строительная компания произведет возврат всей суммы, а жилплощадь уже подорожает. Связано это с тем, что юридически вексель практически нереально связать с квартирой. Он играет роль расписки, подтверждая факт передачи денег.
  • Договор предварительной купли-продажи в свою очередь подразумевает внесение 100% предоплаты. При этом после окончания строительства застройщик сначала оформляет новые квартиры на себя, а затем передает одну из них в собственность человека, подписавшего соответствующее соглашение. С одной стороны, все ясно и достаточно прозрачно, с другой, как и в случае с векселем покупатель может так и не получить жилплощадь.

Покупка квартиры в новостройке - пошаговая инструкция в этом году
Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке в этом году

7.2. Покупка квартиры в новостройке — пошаговая инструкция 2017—2018

Основным подводным камнем приобретения жилплощади в новом доме является тот факт, что сам процесс продажи начинается задолго до завершения всех работ. Из этого следует, что, во-первых, имеется возможность сэкономить, рискуя при этом остаться ни с чем в том случае, когда попался застройщик-мошенник, и, во-вторых, к моменту сдачи дома в эксплуатацию часть интересных по каким-то параметрам квартир уже будет продана.

При этом, если все же кто-то решиться заплатить строительной компании до сдачи дома в эксплуатацию (очень часто предложения бывают слишком заманчивыми), то ни о какой купле-продажи речи даже и идти не будет. Квартира еще может даже не существовать, поэтому получить право собственности можно будет только после завершения всех работ.

Таким образом, чтобы не потерять деньги и стать обладателем уютной недвижимости в новостройке (квартира скорее обойдётся дешевле рыночной стоимости), достаточно четко следовать рекомендациям специалистов, придерживаясь такой последовательности действий:

Шаг №1. Подбираем строительную компанию

В самом начале нужно подобрать несколько интересующих объектов, а затем проверить информацию об их застройщиках в интернете. Если компания славится тем, что всегда выполняет свои обязательства и сдает все дома четко в срок, то наверняка найдется какая-то информация положительного характера о завершенных строительствах. Если же репутация застройщика хромает, то наверняка на каком-то форуме люди уже успели ее обсудить.

При этом необходимо различать негативные отзывы разной направленности. В одних может идти речь о том, что сыпалась штукатурка (этот факт хоть и не очень приятный, но хороший мастер быстро все исправит), а вот в некоторых о том, что строительство, которое было начато в далеком 2006 году, до сих пор не закончено. Во втором случае однозначно с таким застройщиком связываться не надо.

Самая важная гарантия для человека, который хочет приобрести квартиру в новостройке, – правильно составленный договор долевого участия. При этом необходимо не только проверить соглашение на предмет юридических неточностей, но и уточнить у строительной компании, регистрирует ли она все бумаги, подписываемые покупателями, в Федеральной регистрационной службе.

Стоит отметить, что обо всем этом написано в Законе №214-ФЗ. Если договора регистрируются, то повторная продажа одной и той же квартиры исключается.

Дополнительно можно поинтересоваться наличием ипотечных программ, которые распространяются на объект выбранного застройщика. Банки выдают кредиты только после проверки всех документов строительной компании, поэтому если предложения имеются, значит с бумагами все в порядке.

Шаг №2. Самостоятельная проверка всех документов

Не стоит надеяться только на банки или еще на кого-то. Все бумаги лучше проверить самостоятельно. При этом следует учесть, что действующим законодательством предусмотрен свободный доступ к документам на строительство любого планирующегося объекта.

Исходя из этого, каждый человек имеет полное право пересмотреть разрешения и всевозможные бумаги, связанные с постройкой конкретного жилого дома.

На что нужно обратить внимание в 2017 году?

Вот основной список требуемых для ведения строительства документов:

  • бумаги, подтверждающие права застройщика на участок земли, используемый им для возведения дома;
  • разрешения на возведение объекта согласно проекту (этажность также оговаривается заранее);
  • инвестиционные договора;
  • акт, подтверждающий завершение работ и сдачу квартир в доме в эксплуатацию (он необходим только тогда, когда строительство завершено).

Шаг №3. Поиск информации об обслуживающей фирме

Управляющая компания, которая будет в дальнейшем поддерживать «жизнеспособность» дома после его сдачи, может, например, за свои услуги брать очень высокую плату. Именно поэтому лучше поинтересоваться о ней в интернете или позвонить на горячую линию в офис.

Сотрудники обслуживающей компании обязаны предоставить актуальную информацию. Если же речь идет о целом жилом комплексе или квартале, которым занимается один застройщик, то лучше всего пообщаться с жильцами уже построенных домов. Они поделятся наиболее реальными сведениями.

Шаг №4. Подписание договора

В том случае, если проблем на предшествующих этапах не возникало, можно переходить к оформлению соглашения.

В договоре долевого участия обязательно указываются следующие сведения:

  • вся информация о застройщике;
  • данные покупателя (того, кто принимает участие в долевом инвестировании строительства);
  • ключевые характеристики квартиры;
  • выбранный способ передачи денег;
  • крайние сроки завершения строительных работ.

Не стоит забывать, что такое соглашение обязательно должно быть зарегистрировано. При этом вся описанная информация однозначно дает понять, что купить квартиру с минимальными рисками в новостройке достаточно хлопотно, хотя и вполне реально.

За внушительную скидку (цена в строящихся домах всегда ниже рыночной) придется побороться, отдавая время и нервы.

Кроме того, стоит сразу подготовиться к тому, что в собственность квартира перейдет только после завершения работ. Несмотря ни на что, этот момент при правильном подборе застройщика когда-нибудь обязательно наступит.

7.3. 5 главных рисков при покупке квартиры в новостройке

О преимуществах квартир в новых домах уже было сказано не раз: они стоят дешевле.

Коммуникации в них новые, да и планировка современная и более практичная, чем в старых домах. Несмотря на это существует целый ряд нюансов, из-за которых многие боятся даже думать о том, чтобы приобрести жилплощадь в новостройке.

Рассмотрим основные риски, чтобы обезопасить всех потенциальных покупателей и предупредить возможные ошибки.

Риск №1. Наличие открытых споров, связанных с правами на землю

В данном случае подразумевается, что некоторые строительные площадки размещаются недобросовестными застройщиками на земле, которая либо официально за ними не закреплена, либо имеет спорный статус.

Подобного рода нюансы могут привести к тому, что даже в случае успешного завершения всех работ, когда деньги долевых участников фактически потрачены, может оказаться, что застройщик не имеет прав на дом. Тогда либо его сносят, либо передают в собственность 3-х лиц, а потенциальные жильцы остаются ни с чем.

Риск №2. Строительство, которое находится в «подвешенном состоянии»

По разным причинам процесс возведения дома может быть приостановлен или заморожен на определенный период: могут возникнуть проблемы с подрядчиком или местными властями, могут попросту закончиться деньги или застройщик окажется ненадежным.

Лучше всего поинтересоваться историей строительной компании, а также ознакомиться с перечнем уже завершенных проектов.

Кроме того, не стоит забывать о поиске ипотечных программ, о чем уже говорилось ранее. Банк, который предлагает кредит на определенную недвижимость, обязательно проверяет ее строителя или владельца.

Риск №3. Недостаточное качество используемых материалов

Недобросовестному застройщику не обязательно исчезать с деньгами или придумывать сложные схемы для махинаций. Достаточно закупить недорогие материалы, используя, например, для этих целей подставного подрядчика.

Так, строительная компания может закупить дешевую проводку, некачественные трубу или плохие батареи, из-за которых зимой будет холодно. Такие вещи сразу проверить нельзя, так что в договоре должен быть указан гарантийный срок, а в акте принятия следует в нужной форме указать, что не все удалось проверить.

Риск №4. Повторная продажа одной и той же жилплощади

Встречаются и такие схемы, по которым застройщику удается за одну и ту же квартиру получить деньги от нескольких лиц.

Только договор долевого участия позволяет закрепить конкретную жилплощадь за человеком, а также обезопасить его от мошенничества.

Регистрация соглашения в Федеральной службе означает, что все документы были проверены. При этом в случае спорной ситуации, если дело дойдет до суда, решение будет принято в пользу лица, у которого есть официальный зарегистрированный договор.


Таким образом, не стоит пугаться приобретения квартир в новостройке. Как было выяснено ранее, риски действительно существуют. Несмотря на это, их можно без проблем обойти стороной, если продуманно ко всему отнестись и подобрать надежного застройщика. Сделать это не так-то трудно, так как доступен интернет, в котором можно найти десятки или даже сотни отзывов о конкретной строительной компании.

Именно поэтому, чтобы стать обладателем жилплощади в новом доме с хорошей планировкой и всеми необходимыми коммуникациями, достаточно ознакомиться с вышеперечисленными сведениями и воспользоваться рекомендациями экспертов, а также предложенной пошаговой инструкцией.

Как купить квартиру в Москве и Санкт-Петербурге - особенности
Как купить квартиру в мегаполисе: Москве, Санкт-Петербурге (СПб) и других крупных городах — особенности и нюансы

8. Покупка квартиры в Москве и Санкт-Петербурге - особенности приобретения жилой недвижимости в столице и СПб

Ни для кого не будет секретом, что в каждом регионе, городе и даже в каждом отдельно взятом районе существует своя специфика проведения операций купли-продажи. Связано это с тем, что возникают различные факторы, которые так или иначе будут влиять на жизнь людей, а значит нужно предварительно ознакомиться с ними, а также понимать, на что они могут повлиять.

Итак, рассмотрим особенности столицы и Санкт-Петербурга в плане покупки жилой недвижимости. Сразу хочется отметить, что цены здесь всегда выше, чем в других регионах страны. Связано это, разумеется, с более высоким уровнем зарплат. Именно поэтому, например, жителю небольшого города придется намного дольше копить, чтобы в итоге стать обладателем хотя бы однокомнатной квартиры в Москве.

Кроме всего прочего, даже столичному жителю очень сложно порой накопить сумму на заветное новое жилье, хотя большой город предполагает наличие большего количества возможностей для кардинального изменения образа жизни, ведь социальные лифты в современном мире никто не отменял.

Рассмотрим современную ситуацию более детально. Как в Москве, так и в СПб за «самую недорогую» квартиру попросят минимум 4 млн., а в некоторых объявлениях можно встретить запрос даже за однокомнатную до 10 млн.

Средненькая 2-к. квартира (с оптимальным набором комнат для небольшой семьи и желаемым метражом) обойдется от 10 000 000 руб., хотя, конечно, можно сэкономить, поискав недвижимость в старом доме с плохой планировкой. Однако такой вариант подходит не для всех.

Исходя из всего вышеописанного, можно сделать простой вывод: чтобы купить небольшую жилплощадь, нужно работать не покладая рук, получать высокую заработную плату или иметь большие сбережения — миллион и более (например, получив наследство или подарок от родственников). Самостоятельно накопить нужную сумму среднестатистическому москвичу или петербуржцу затруднительно.

Советуем вам почитать нашу статью о том, как заработать миллион на квартиру и на любые другие цели с полного нуля.

Для тех, кто приезжает из других городов, наиболее подходящим вариантом является приобретение квартиры с помощью ипотеки. Зарплаты в Москве и СПб позволят совершать достаточно высокие платежи, оставаясь при этом «на плаву», то есть, поддерживая достойный уровень жизни. Чаще всего такой вопрос стоит остро для тех, кто-либо сам хочет переехать в столицу для постоянного проживания, либо заботится о своих детях, которые планируют учиться в столичных ВУЗах.

В любом случае решить вопрос даже при отсутствии необходимой суммы реально, однако наличными сделать это намного проще. Имея всю сумму на руках, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге, можно самостоятельно или с помощью риелтора найти подходящее жилье в сжатые сроки.

9. Часто задаваемые вопросы и ответы на них

Потратить в одночасье большую сумму денег или взять кредит, за который придётся расплачиваться потом не один десяток лет — дело достаточно ответственное и сложное. Именно поэтому практически у каждого покупателя жилой недвижимости возникает целый ряд вопросов. Можно с уверенностью сказать, что все они связаны с процессом выбора и оплаты недвижимости, а также с теми моментами, на которые обязательно стоит обратить внимание перед подписанием договора купли-продажи.

Попробуем проанализировать наиболее частые вопросы, а также дадим на них исчерпывающие ответы, чтобы каждый читатель смог проверить работу риелтора и самостоятельно заняться поиском квартиры. Это, как было указано ранее, намного сложнее, но зато позволяет сэкономить деньги и получить интересный опыт.

Вопрос №1. Как лучше купить квартиру - самостоятельно (без риэлтора) или через посредника?

Обычно, этот вопрос волнует всех больше остальных. Все дело в том, что самостоятельно искать продавца очень сложно. Придется ездить по разным районам города и встречаться с абсолютно непредсказуемыми людьми. Профессионал же сделает все по высшему разряду, намного быстрее найдет оптимальный вариант.

Обратите внимание! Специалисты советуют заниматься подбором жилплощади самостоятельно только в том случае, если имеется определенный опыт.

В том случае, если возникла необходимость купить квартиру, однако ни времени, ни желания, а главное, соответствующих знаний не имеется, лучше сразу идти в агентство недвижимости.

Если же имеются близкие люди, которые сами недавно продавали/покупали недвижимость, то можно их попросить о помощи. Скорее всего, они приблизительно понимают текущее состояние рынка, знают актуальные цены и особенности заключения сделки.

Чтобы понять, нужно ли в конкретной ситуации обращаться к профессионалам, достаточно проанализировать следующие критерии: скорость совершения сделки, риски, а также финансовые затраты.

Разумеется, опытный посредник быстрее найдет подходящего продавца. Во-первых, он знает, на что надо в первую очередь обращать внимание. Во-вторых, он, скорее всего, имеет доступ к специально базе, в которой уже отсортировано большое количество предложений по всевозможным критериям (метраж, наличие инфраструктуры, качество ремонта, этажность дома и т. д.).

При самостоятельном поиске квартиры придется потратить намного больше времени, просматривая газетные объявления, информационные доски и специализированные сайты в интернете.

Что касается надежности, то тут, что не менее логично, работа с профессиональным посредником будет менее рискованной. Однако, если соблюдать все ранее отмеченные рекомендации, можно на должном уровне обезопасить себя и при самостоятельном поиске продавца.

С последним критерием дела обстоят наиболее интересно. Разумеется, при самостоятельном поиске не придется оплачивать ничьи услуги. Сейчас даже большинство рекламных газет раздаются бесплатно. Что же касается обращения к риелтору, то тут придется заплатить специальную комиссию посреднику. Она может быть достаточно большой. Именно этот фактор и отталкивает многих людей от обращения в специализированное агентство.

Своеобразным компромиссом является поход к юристу для помощи с документами после самостоятельного поиска продавца. В данном случае придется потратиться намного меньше, ведь оплата будет производиться, скорее всего, не в качестве процента от сделки, а по фиксированному тарифу.

Сравнительная таблица покупки квартиры без риэлтора и с помощью него:

Метод сравнения Покупка без риэлтора (самостоятельно) Через посредника
1. Надежность НЕ очень надежно (±) Достаточно надежно (+)
2. Скорость сделки Медленнее (-) Быстрее (+)
3. Финансовые затраты Незначительные (+) Ощутимые (-)

Вопрос №2. Какие документы нужны для покупки квартиры в 2017 году?

Для того чтобы правильно все оформить и стать полноценным владельцем выбранной квартиры, нужно внимательно подойти к процессу сбора необходимых бумаг. Их перечень достаточно тривиален, но стоит лишний раз все перепроверить, чтобы ничего не забыть.

Итак, для сделки купли-продажи понадобятся следующие документы:

  • бумаги, удостоверяющие личности покупателя и продавца;
  • документы, подтверждающие права собственности на недвижимость (в данном случае подходит любой вид договора: купли-продажи, дарения приватизации и т. д.);
  • для москвичей нужен ЕЖД (единый жилищный документ);
  • домовая книга и специальная справка, подтверждающая отсутствие всевозможных задолженностей (от продавца);
  • непосредственно само заключаемое соглашение о продаже недвижимого имущества (договор купли-продажи).

Что же такое ЕЖД? Единый жилищный документ – это специальная бумага, которая по своей сути заменяет сразу 13 справок.

ЕЖД был придуман для того, чтобы упростить обращение граждан в государственные органы и побороть бюрократию, ведь отпала необходимость постоянно получать и предоставлять больше 10 различных справок.

В некоторых ситуациях, о которых уже не раз шла речь ранее, могут потребоваться дополнительные бумаги:

  • свидетельство о регистрации брака;
  • разрешение второго супруга на передачу недвижимости в чужую собственность (в случае если она является совместным имуществом);
  • справка из опекунских органов (требуется, когда собственником выступает несовершеннолетняя особа).

Кроме всего прочего, содержание договора должно быть несколько раз прочитано. Лучше всего попросить о помощи знакомого юриста, чтобы он проверил соглашение между продавцом и покупателем недвижимости на предмет юридических несогласованностей.

Вопрос №3. Как правильно оценить покупаемую квартиру? От чего зависит ее цена?

Каждый, кто хочет стать обладателем недвижимости, в процессе покупки обязательно хочет сэкономить и не переплатить. Фактически для этого достаточно знать ряд критериев, по которым происходит оценка квартир, и научиться пользоваться ими на нескольких примерах.

На итоговую стоимость жилой площади влияют следующие параметры:

  1. этажность строения, а также этаж, на котором размещена квартира;
  2. большая или маленькая кухня;
  3. общая планировка (старая, улучшенная, современная, свободная);
  4. когда был построен дом, а также, какого он типа (например, есть ли в нем административные помещения, спрятан ли внутренний двор);
  5. как оборудована придомовая территория;
  6. сколько всего комнат;
  7. общий и жилой метраж (за вычетом неотапливаемых частей, в т. ч. балконов);
  8. внутреннее состояние (имеется ли косметический ремонт, в каком состоянии и стиле);
  9. имеется ли лоджия, балкон (если да, то застеклены ли они);
  10. способ отопления (индивидуальное или централизованное);
  11. совмещена ли ванная комната с туалетом;
  12. примерный размер месячных платежей за коммунальные услуги;
  13. район, где расположен дом (центральный, промышленный, на окраине);
  14. его инфраструктура;
  15. особенности застройщика, которым может выступать как достаточно опытная и известная компания, так и недавно сформированная фирма (актуально для тех людей, которые приобретают квартиру в новостройке);
  16. на сколько процентов строящийся дом готов к заселению жильцов.

Проанализировав все эти факторы для конкретного случая можно сделать вывод о том, насколько цена конкретной квартиры соответствует реальности. На рынке как вторичной, так и первичной недвижимости можно встретить и слишком высокие цены, и слишком низкие.

В том случае, когда стоимость явно завышена, можно смело утверждать, что продавец ищет простаков, которые за его пусть и неплохую квартиру заплатят ровно столько, сколько он скажет. Если же цена уж очень низкая, то либо с жилплощадью что-то не так (постоянно заливают или скандалят соседи, нет горячей воды, постоянные проблемы с электрикой) или затевается какой-то обман. Причем можно попасть как на хитрых посредников, которые низкими ценами привлекают клиентов, а затем говорят новую цену, так и на явных аферистов.

Кроме всего прочего, есть 2 момента, которые обычно обязательно включены продавцом в стоимость: оплата услуг посредника (если продавец обращался к риелтору, то вероятнее всего, что в цену квартиры он уже заложил хотя бы часть денег на покрытие его услуг) и возможный торг. Таким образом, имеется возможность немного скинуть итоговую цену, если попытаться поговорить с продавцом. Некоторые же люди изначально ищут объявления, где указано, что человек продает недвижимость без посредников. Это говорит о том, что удастся, скорее всего, сэкономить.

Как купить квартиру если нет денег - ответ на вопрос
Как приобрести квартиру, если нет денег? Где их взять? Возможно ли купить квартиру без денег — это часто задаваемые вопросы

Вопрос №4. Как купить квартиру, если нет денег?

Такой вопрос возникает практически у всех. Не стоит отчаиваться, ведь выход есть: для этого можно прибегнуть к оформлению кредита, ипотеки или воспользоваться неизрасходованным материнским капиталом.

Чтобы не очень сильно тратиться, можно присмотреть недвижимость в зданиях, которые только находятся на стадии строительства. В данном случае можно смело оформлять кредит, ведь итоговая стоимость будет значительно ниже рыночной.

Несмотря на все сложности, молодой семье будет ради чего терпеть: пусть даже 5-10 лет экономии, но зато в своей собственной квартире, где можно самостоятельно обустраивать семейный очаг.

Наличие своей недвижимости, где всегда можно все обустроить по-своему, – отличная мотивация для жизни с некоторыми ограничениями (придется на время выплаты кредита вести более сдержанный образ жизни).

Вопрос №5. Как можно купить квартиру без кредита и ипотеки?

А что если нет желания занимать у банка или попросту нет возможности из-за невысокого дохода платить ежемесячные платежи? В данной ситуации выход только одинкопить любыми доступными способами. Придется какое-то время не покидать доступное жилье (скорее всего родительское) и откладывать каждую лишнюю копейку.

Достаточно провести несложные подсчеты, чтобы выяснить, что, не оформляя долгосрочную ипотеку (иногда она может затянуться на 30 лет), можно почти в 2 раза быстрее стать полноправным собственником новой квартиры. Конечно, жить в ней сразу нельзя будет, пока не будет накоплена вся сумма (в случае с кредитом дела обстоят несколько иначе), но зато не придется переплачивать проценты.

Самое главное при таком подходе – осознание того, что внезапно может что-то случиться с работой. А это значит, что если в этот момент нужно было выплачивать кредит, то ситуация бы резко обострилась из-за нехватки средств даже на самое необходимое. Такого же никогда не случится, если попробовать все же накопить с течением времени нужную сумму.

В итоге можно провести нехитрые расчеты: человек, который 15 лет выплачивает ипотечный кредит, не имеет по окончанию этого срока никаких сбережений за своей спиной, ведь все было потрачено на погашение кредита.

Семья же, которая решила продолжить свое проживание в отчем доме и ежемесячно откладывала определенную сумму, сможет позволить себе однокомнатную квартиру уже через 7,5 лет. При этом после приобретения недвижимости можно продолжать на что-то копить, например, на автомобиль.

Вопрос №6. Можно ли как-нибудь купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса?

Суть любой ипотеки предполагает, что человек обязательно в самом начале оплатит какой-то процент от общей стоимости квартиры. Варьироваться он может от 10% до 50%. Поэтому у человека должна быть на руках сумма, равная примерно половине цены недвижимости. Такие объемы денег для некоторых просто неподъёмные.

Молодые семьи могут рассчитывать, что материнский капитал пойдет в счет первого взноса. Это вполне законно, да и его размер как раз покрывает примерно 1/6 от стоимости однокомнатной квартиры в новостройке. Что же делать всем остальным? Каких-либо тайных лазеек не существует, поэтому придётся где-то искать деньги.

Существует, конечно, и другой вариант. Некоторые банки привлекают новых клиентов ипотекой без первоначального взноса. Действительно, такие предложения заключаются в том, что в самом начале платить ничего не придется, однако проценты будут значительно выше.

Кроме того, договоры по ипотеке без первоначального взноса более строгие: например, если человек прекращает по какой-то причине платить ежемесячные проценты, у него могут отобрать квартиру, не возвращая при этом уже все заплаченные деньги. Исходя из этого, заметно растут риски.

Именно поэтому специалисты рекомендуют обходить такие «выгодные» предложения стороной. Чаще всего они носят рекламный характер, а значит, скрывают определенные подводные камни. Предложение для кого-то покажется интересным, но лучше все-таки накопить хотя бы минимально возможный первоначальный взнос, чтобы в дальнейшем рассчитывать на более выгодные условия ипотечного кредита.

Задача банка в таких ситуациях – найти новых клиентов, задача покупателя недвижимости – выбрать наиболее реальные и подходящие для него условия.

Вопрос №7. Как накопить на квартиру молодой семье при зарплате в 25 - 30 тыс. рублей?

Разумеется, реализовать желание, связанное с приобретением собственной недвижимости при небольшом ежемесячном доходе достаточно сложно. Но, несмотря на все ограничения, это в принципе реально, если попробовать кардинально урезать свои постоянные расходы, а также попытаться найти рискованные, но высоко прибыльные инвестиционные программы. Более подробно о том, как накопить деньги на квартиру с зарплатой 20 000 — 30 000 рублей, мы рассказали в одной из наших статей.

Также можно воспользоваться специальными государственными программами, которые направлены на поддержку молодых семей и предоставляют им возможность поскорее решить злосчастный жилищный вопрос.

Не стоит забывать и про существующие как общегосударственные (федеральные), так и местные (муниципальные) программы, связанные с кредитованием. В данном случае речь идет о том, что молодые семьи и военнослужащие имеют право воспользоваться специальным сертификатом на материальную помощь, если им удастся соблюсти ряд прозрачных условий.

Для этого достаточно поинтересоваться в интернете как общегосударственными проектами, так и теми, которые были придуманы региональной или городской властью. Разумеется, желающих чаще всего очень много, но очень мало таких, кто действительно соответствует всем требованиям, так что шансы есть у каждого.

Вопрос №8. Можно ли купить квартиру на материнский капитал у родственников (родителей и пр.)?

Хочется отметить, что нет никаких запретов на совершение операций купли-продажи между родственниками. Они являются физическими лицами, а значит, могут проводить различные сделки.

Несмотря на это, имеются значительные ограничения, которые накладываются на средства, которые были выданы государством. Вот тут-то и будет важно, что другая сторона сделки является родственником, ведь сразу же появится ряд барьеров.

Во-первых, родители, а также родные дедушки и бабушки не имеют права передавать в собственность детям или внукам недвижимость за государственные (семейные) деньги. Такого же права нет и у кровных сестер и братьев. Такие ограничения на использование семейного капитала хоть и кажутся немного строгими, но являются следствием частых попыток мошенничества в прошлом.

Нередкими были случаи, когда люди по различным схемам заполучали и передавали федеральные средства, которые могут быть потрачены только на фиксированный ряд целей.

Изначальная идея выдачи материнского капитала связана с желанием государства повысить уровень жизни семьи. Именно поэтому деньги нельзя так просто получить или потратить на какие-то свои корыстные нужды.

Зато на них можно, например, улучшить свое жилищное положение. Вот тут-то мошенники и придумали якобы покупать у родственников квартиры, чтобы они могли получить на руки всю сумму, которой можно уже будет распоряжаться без ограничения и на любые нужды, совсем не связанные с молодой семьей. Государство, в свою очередь, не хочет финансировать аферистов, а желает лишь помочь маленькому гражданину расти в приемлемых условиях.

С другой стороны, можно заключать сделку купли-продажи, предметом которой является жилая недвижимость, например, между двоюродными сестрами или братьями. В данном случае хоть и появляется какая-то лазейка, однако при этом придется доказать, что деньги направляются именно на улучшение условий жизни ребенка.

Вопрос №9. Как купить квартиру по ипотеке военнослужащим?

Государство предусмотрело интересную программу для поощрения военных. Она носит название «военная ипотека» (сокращенно — ВИ) и заключается в следующем: государство ежемесячно откладывает на специальный счет военнослужащего специальную сумму, которая ежегодно индексируется (больше 20 тыс. в мес.).

Помимо этого, приходит дополнительная прибыль от инвестирования этих средств. В итоге через 3 года каждый военнослужащий может после написания рапорта получить деньги на первый ипотечный взнос.

Рассмотрим данную программу пошагово:

  1. Сначала военнослужащий должен обратиться с заявлением, чтобы его зарегистрировали в проекте. Чем раньше это удастся сделать, тем скорее появится возможность оформить ипотеку.
  2. Далее через определенный срок человек может начать подбирать для себя подходящую жилую недвижимость, как на первичном, так и на вторичном рынке.
  3. После этого выбирается походящий банк, который работает с описываемой государственной программой, а это почти все крупные государственные организации.
  4. В итоге военнослужащий обращается со всеми необходимыми документами в Росвоенипотеку, для того чтобы получить целевой заем для приобретения жилья (ЦЖЗ).
  5. По завершению всех процедур квартира обязательно должна быть застрахована, она переходит в собственность военнослужащего.

Стоит учесть, что минимальный срок, на который можно оформить ипотеку, составляет 36 месяцев. Максимальный же ограничен 45-летним возрастом военнослужащего. Подробнее про военную ипотеку и условия ее предоставления военнослужащим читайте в одной из наших статей.

Вопрос №10. Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в 2017 году?

Последний вопрос, которому будет уделено время в данной статье, заключается в том, как можно без особых проблем в текущем году рассчитывать на получение налогового вычета, который предусматривается при покупке квартиры. С его помощью можно будет перекрыть часть расходов, однако нужно заранее ознакомиться с предоставляемой ниже информацией, чтобы обращение в налоговую было успешным.

Существует верный способ вернуть часть средств, потраченных на приобретение жилья.

Итак, что же такое налоговый вычет? Как его получить и что для этого необходимо?

Под налоговым вычетом подразумевают отчисление со стороны государства в пользу покупателя жилья, если он работает официально и честно отчисляет положенную часть средств со своего дохода. В таком случае он может рассчитывать на начисление 13% от той суммы, которая была потрачена на квартиру.

Стоит при этом отметить, что существует и верхний порог налогового вычета. Составляет он 260 000 руб. Свыше этой суммы получить средства не удастся, однако и она является достаточно привлекательной.

Следует также учесть, что получить своеобразную государственную компенсацию можно только 1 раз в жизни (да и не каждый может себе позволить покупать квартиры чаще). Кроме того, нужно учитывать, что в случае с неофициальным трудоустройством, когда фактически не происходит отчисление налогов, рассчитывать на получение вычетов не приходится, ведь они формируются именно с налогов, которые ранее заплатил ответственный гражданин.

10. Заключение + видео по теме публикации

Проанализировав представленную информацию можно сделать один серьезный вывод — покупка жилья является достаточно кропотливым процессом, который в некоторых ситуациях сопряжен с определенными рисками.

Вся суть заключается в том, что нужно заранее продумать требования к квартире, а также определить имеющийся бюджет. При этом не стоит надеяться на случай, а лучше заранее ознакомиться с теоретической и практической информацией.

Так, например, покупая квартиру на вторичном рынке, можно получить в конечном итоге не то, что ожидалось. Чтобы не столкнуться с этим, нужно внимательно осмотреть жилплощадь и проанализировать ее юридическую историю.

Если же было принято решение приобрести жилплощадь у застройщика или у его подрядчика (в новостройке), то придется внимательно ознакомиться со всеми их документами и «историей», чтобы минимизировать риски. Такой вариант позволяет неплохо сэкономить, если подойти к делу со всей ответственностью.

В заключение советуем посмотреть видео: «Как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости — советы адвоката»

Получается, что квартирный вопрос можно решить быстро и с неплохой экономией, если постараться учесть все рекомендации. При этом не обязательно иметь всю сумму на руках, ведь можно воспользоваться ипотекой или рассрочкой. Перед этим нужно обязательно здраво оценить свои силы, чтобы принять правильное решение.

Запомните: подходящую квартиру можно купить как на вторичном, так и на первичном рынке, как со всей суммой на руках, так и с частью. Однако для этого придётся внимательно изучить все документы, предоставляемые продавцом. Немаловажным фактором является умение сохранить спокойствие до завершения сделки.

На этом у нас все.

Уважаемые читатели бизнес-журнала «RichPro.ru», будем Вам очень благодарны, если Вы оставите свои комментарии к статье ниже, поделитесь личным мнением и опытом по теме публикации. Желаем всем удачи и успешных сделок с недвижимостью!